Como funciona o consórcio de imóveis? [GUIA COMPLETO]

Imagine poder sair do aluguel, aumentar o patrimônio da família e ter máxima segurança — e tudo com bastante praticidade. Isso é possível ao contratar um consórcio de imóveis, uma modalidade de compra diferenciada e muito vantajosa.

Segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (ABAC), o sistema disponibilizou R$ 42,13 bilhões em créditos no primeiro bimestre de 2023. O que representa um crescimento de 20% em comparação ao mesmo período do ano anterior.

A tendência é que a modalidade continue crescendo e possibilitando a aquisição de diversos bens, pois se trata de uma alternativa conveniente e acessível para a maioria das pessoas.

Se você estiver em busca de uma maneira de comprar imóvel com segurança, flexibilidade e ótimo custo-benefício, essa é a solução ideal. Mas, antes de assinar o contrato, é fundamental entender melhor o funcionamento.

Quais são documentos necessários para consórcio de imóveis? E as vantagens e desvantagens? Como ocorre o processo de compra e qual o melhor consórcio imobiliário?

Para responder a essas e outras questões, continue a leitura.

O que é o consórcio de imóveis?

O consórcio imobiliário é uma modalidade de compra planejada e coletiva. Para entender melhor, vamos imaginar um conjunto de pessoas que têm um objetivo comum, como adquirir um imóvel, por exemplo.

O consórcio reúne essas pessoas em um grupo, para que todos possam contribuir para a realização desse objetivo.

Assim, cada participante paga um valor mensal, a fim de formar uma espécie de “poupança coletiva". Esse valor que é obtido a cada mês é o que permite as contemplações dos consorciados nas assembleias. As contemplações podem ocorrer por meio de sorteio ou lance, como explicaremos mais adiante.

Essa é a principal definição para entender a definição. Agora, vamos conhecer os conceitos essenciais para que você entenda melhor como funciona o consórcio de imóveis. Confira.

Cota de consórcio

A cota corresponde à “posição individual” de cada participante do grupo. Ou seja, cada cota recebe um número de identificação, e é essa sequência que participa dos sorteios periódicos. Com isso, todos têm a mesma chance de serem contemplados com base na sorte.

Carta de crédito

Quer saber como funciona a carta de crédito para imóveis? Ela corresponde ao valor contratado para adquirir o bem do consórcio imobiliário. Se a sua for de R$ 250 mil, por exemplo, será possível usar esse valor para comprar um imóvel, por exemplo.

Em outras palavras, a carta é como um vale-compra. Assim, o consorciado pode decidir qual bem deseja adquirir dentro da categoria contratada e o dinheiro será repassado a quem fez a venda, após realizados os trâmites necessários para a liberação do crédito.

O acesso à carta de crédito se dá após a contemplação. Antes de efetuar a compra do bem ou do serviço, a administradora fará uma análise das garantias exigidas. Veja mais a seguir.

Contemplação

A contemplação ocorre quando o integrante de um grupo de consórcio passa a ter direito de utilizar a carta de crédito. Nas assembleias mensais ocorrem as contemplações por sorteio, em que os participantes concorrem em igualdade de condições.

Também é possível realizar a oferta de um lance, que nada mais é que um valor correspondente à antecipação de parcelas do consórcio. Existem dois tipos, como mostraremos a frente, e eles trazem uma chance extra de contemplação.

Prazo do grupo

O prazo corresponde à duração do grupo de consórcio. Ele representa o tempo máximo para pagamento de toda a cota e é definido em meses. Esse período varia, mas o tempo médio do consórcio imobiliário costuma ser de 180 meses (ou 15 anos).

Por essa razão, ter um bom planejamento financeiro é essencial. Afinal, você precisará se comprometer para fazer o pagamento das parcelas mensalmente, até concluir o período.

Parcela do consórcio

A parcela é o valor que cada consorciado deve pagar por mês, de modo a contribuir com a “poupança” para a aquisição do bem. O cálculo considera algumas características, como o valor contratado e o prazo.

Além disso, há a incidência de algumas taxas nesse cálculo. Veja quais são as principais:

taxa de administração: trata-se da remuneração da administradora pela gestão do grupo. O valor corresponde a uma porcentagem do total da carta de crédito e é dividido sobre toda a duração do contrato;
fundo de reserva: essa taxa também corresponde a um pequeno percentual da carta de crédito e serve para auxiliar na segurança financeira do grupo cobrindo eventuais imprevistos, como em caso de inadimplência dos consorciados;
seguro: essa cobrança tem um impacto ainda menor na parcela, mas é importante porque oferece cobertura em caso de morte ou perda de renda, por exemplo — e isso é essencial para a continuidade do grupo.

Inclusive, essa é uma das principais vantagens do consórcio: não há juros. O que existe são essas taxas, que possuem o valor diluído entre as parcelas. Falaremos mais sobre esse ponto adiante.

Reajuste de parcelas

O consórcio imobiliário conta com um processo de reajuste do valor da carta de crédito. A ideia é garantir que você mantenha o seu poder de compra ao longo do tempo, de modo a acompanhar as variações econômicas.

Isso gera um reajuste no valor total das parcelas, mas que acontece de maneira proporcional e segundo índices que são definidos previamente em contrato.

Regulamentação dos consórcios

Os consórcios são regulamentados pelo Banco Central do Brasil, que define as regras e autoriza as administradoras a realizarem o processo. Com isso, você tem a certeza de que tudo atenderá às definições, de modo a garantir máxima segurança.

Consórcio em andamento

Dependendo do caso, é possível entrar em um grupo que já esteja em andamento. Isso é possível quando há cotas vagas ou quando ocorre a transferência por parte de algum consorciado.

É interessante observar que ao entrar em um consórcio em andamento você conta com um prazo menor de pagamento, com relação aos participantes que estão desde a primeira assembleia. Por isso vale analisar qual a melhor opção para o seu objetivo.

Como funciona o consórcio de imóveis: vantagens e desvantagens

Há diversos benefícios de fazer um consórcio de imóveis, graças ao seu modelo de funcionamento e à diversidade dos contratos. Com a escolha de uma boa alternativa, é possível aproveitar todos os aspectos positivos.

Se quiser conferir alguns motivos para contratar o seu, veja quais são as maiores vantagens dessa modalidade a seguir.

Não há taxa de juros

O consórcio, diferentemente de outras modalidades de aquisição parcelada, não tem a cobrança de juros.

O que existe é a taxa de administração, que é a forma de remuneração da administradora pelo gerenciamento prestado ao grupo. Ela é um percentual fixo e diluído ao longo de todas as parcelas, então gera um impacto muito menor sobre o custo efetivo total (CET) da aquisição.

Imagine, por exemplo, que você contratou um consórcio de 180 meses cuja taxa de administração é de 20%. Isso significa que o valor mensal da taxa de administração será de 0,11%.

Oferece versatilidade para a compra

Pensando em como funciona a carta de crédito para imóveis, ela te garante muito mais versatilidade. Ou seja, é possível explorar diversas modalidades de compra.

Você tem a chance de adquirir um imóvel já construído ou um que esteja na planta, por exemplo. Também pode comprar casa ou apartamento, além de um bem novo ou usado.

Para melhorar, é possível utilizar o valor para a compra de terreno, para a construção de um imóvel ou para a reforma. Com tanta versatilidade, é possível atender às suas necessidades.

Facilita a aquisição de bens

Outro ponto interessante é que a compra por meio do consórcio de imóveis costuma ser mais simples. Depois que a administradora autorizar a aquisição, todo o processo é feito à vista. Ou seja, o valor da carta de crédito é usado de uma só vez na compra.

O que aumenta o seu poder de negociação, já que a compra à vista é muito mais interessante para quem vende. Afinal, permite obter descontos, condições diferenciadas e até vantagens extras. Na prática, é uma forma de aproveitar melhor as oportunidades e de fazer o melhor investimento.

Oferece total segurança

Como as administradoras são regulamentadas pelo Banco Central, você tem a certeza de que será contemplado até o fim do grupo. Portanto, a escolha de uma boa empresa garante que você possa aproveitar essa modalidade de forma segura.

O apoio da administradora durante a compra também é essencial para garantir que tudo aconteça de maneira registrada e com a documentação certa. Assim, você evita diversos problemas em relação à aquisição.

Facilita o planejamento da compra

Uma das principais características de um consórcio é que ele permite planejar a compra com maior facilidade. No caso de bens imobiliários, é ainda mais importante, já que os custos costumam ser maiores.

A facilidade de planejamento é útil para que você se programe sobre os custos e organize o orçamento da família para os próximos anos, por exemplo. Também é uma maneira de fazer a melhor escolha para as suas necessidades, o que garante resultados mais positivos.

Ajuda a aumentar o patrimônio

Por fim, mas não menos importante, recorrer a um consórcio imobiliário é uma ótima maneira de aumentar o patrimônio e a segurança da família. Com essa compra planejada, é possível garantir um imóvel que traz segurança.

Inclusive, recorrer ao consórcio é uma boa forma de adquirir um imóvel para alugar depois, por exemplo. Com isso, você tem um bem durável e que se valoriza a cada ano.

Não podemos falar sobre como funciona o consórcio de imóveis sem pensar, também, nas desvantagens, certo? Afinal, é importante que você entenda a fundo o seu funcionamento. Veja mais a seguir.

Prazo para aquisição

O prazo para a aquisição do bem pode variar significativamente, pois a contemplação pode ocorrer a qualquer momento durante a vigência do grupo de consórcio.

Isso pode ser desvantajoso para quem tem urgência em adquirir o bem, já que não há garantia de quando será contemplado.

Possibilidade de inadimplência e cancelamento do contrato

A inadimplência é uma preocupação no consórcio, pois a falta de pagamento das parcelas pode levar à exclusão do participante do grupo. Portanto, é fundamental que os participantes estejam cientes das condições contratuais e mantenham suas obrigações em dia.

Demora na contemplação

A contemplação no consórcio pode ocorrer de duas maneiras: por meio de sorteio ou oferta de lance. No entanto, não há garantia de que um participante será contemplado em um período específico.

Alguns podem ser contemplados logo no início, enquanto outros podem levar mais tempo. Isso pode ser desvantajoso para quem espera uma aquisição rápida e precisa do bem ou serviço dentro de um prazo determinado.

Em resumo, o consórcio demanda uma abordagem mais paciente e flexível em relação ao tempo de aquisição do bem, pois a contemplação não é garantida, e o participante pode precisar esperar até o final do plano para adquirir o bem desejado.

Além disso, a gestão financeira adequada é essencial para evitar inadimplência e possíveis cancelamentos contratuais.

Agora que você já conhece as vantagens e as desvantagens do consórcio de imóveis, veja mais detalhes sobre o funcionamento do processo.

Como ocorre a contemplação?

Para entender como funciona o consórcio de imóveis, é necessário falar mais sobre o processo de contemplação.

Como dissemos, a contemplação acontece nas assembleias, que são as reuniões mensais feitas com todo o grupo, presenciais ou não. Ali, o sorteio entre os números das cotas dá origem a um contemplado, que poderá ter acesso ao valor da carta de crédito.

Além disso, há a possibilidade de realizar a oferta de lances. Eles estão entre as principais dúvidas sobre consórcio imobiliário, então é essencial conhecer como funcionam para conseguir se planejar.

Regras e tipos de lances

Os lances correspondem ao interesse voluntário do integrante de um consórcio em realizar o adiantamento do pagamento de parcelas para aumentar as chances de ser contemplado.

Há dois tipos de lance de consórcio, mas a disponibilidade de cada um depende das condições do contrato.

Lance fixo

O lance fixo é aquele cujo valor é determinado pela própria administradora. Ele corresponde a uma porcentagem da carta de crédito, como 20% ou 40% do total. Nesse caso, quem oferece o valor tem a chance de ser contemplado.

Se mais de uma pessoa ofertar o lance fixo, cabe à administradora definir a forma de desempate. O mais comum é que seja realizado um sorteio paralelo, somente com essas cotas. Quem vencer tem a carta de crédito contemplada.

Lance livre

O lance livre permite que cada participante indique o valor que deseja oferecer como antecipação. Geralmente, quem apresenta o maior montante tem a carta de crédito contemplada.

Assim como no lance fixo, se mais de uma pessoa oferecer o mesmo valor, cabe à administradora definir a forma de desempate. Porém o mais comum é que ocorra um sorteio entre as cotas para definir a contemplação.

Modalidade de pagamento: lance embutido

O lance embutido é, na verdade, uma modalidade de pagamento, e corresponde a um valor que é subtraído da carta de crédito — que também é definido pela administradora, em contrato.

Imagine que você ofertou um lance embutido de R$15 mil e possui uma carta de crédito de R$100 mil. Isso significa que caso você seja contemplado com este lance, só poderá usar R$85 mil para comprar o imóvel desejado.

Outras regras

É fundamental conhecer outras regras que possam existir. Cada grupo de consórcio pode ter particularidades sobre quais lances são permitidos, bem como os percentuais de cada um.

Além disso, de acordo com as regras de uso do fundo, pode ser permitido utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) como lance no consórcio imobiliário.

É importante lembrar que se você oferecer um valor e não for contemplado, não é obrigado a pagá-lo.

Fui contemplado. E agora?

Não importa se a contemplação aconteceu por sorteio ou se foi por meio de lance. O fato é que, para poder usar o valor da carta de crédito, é necessário atender às regras específicas, previstas em contrato.

Em geral, participantes inadimplentes não podem ser contemplados. Se você não mantiver os pagamentos em dia, será excluído dos sorteios e seus lances não serão considerados. É por isso que é tão importante ficar de olho nos prazos.

Se a contemplação acontecer sem problemas, você deverá passar por um processo de análise de crédito. É necessário que não se tenha pendências em seu nome e demonstrar sua capacidade de pagamento, visto que o bem ou imóvel ficará alienado, em nome da administradora.

Após o seu crédito ser aprovado, é só indicar para a administradora qual é o bem que deve ser adquirido. A empresa fará uma verificação de toda a documentação e, se ela for aprovada, realizará a negociação.

O que acontece se o imóvel tiver um preço diferente do valor da carta contemplada?

Em muitos casos, o valor da carta de crédito do consórcio de imóveis não é exatamente igual ao de compra do bem. Mesmo assim, é possível usar o valor do contrato para essa aquisição.

Caso o preço de compra seja maior que o da carta de crédito, você pode tentar negociar por se tratar de uma compra à vista.

Se não for possível baixar o preço, você deverá pagar a diferença. Portanto, se a carta for de R$220 mil e o imóvel custar R$230 mil, por exemplo, é preciso pagar os R$10 mil que faltam.

Já se o imóvel for mais barato que a carta de crédito, a diferença é usada a seu favor, como um meio de quitar parte das parcelas. Caso você tenha R$220 mil e o imóvel custe R$200 mil, os R$20 mil serão abatidos do seu saldo devedor.

Isso permite eliminar as últimas parcelas ou torná-las mais baratas. Também é possível utilizar até 10% do valor da carta de crédito para pagar as documentações envolvidas no processo.

E se eu não quiser usar a carta de crédito?

Algumas pessoas, após obterem a contemplação, preferem esperar um pouco mais antes da compra. Não é porque você foi contemplado que precisa usar o valor imediatamente e é possível esperar até o encerramento do grupo.

Durante esse período, o valor do contrato será mantido atualizado, segundo as regras de reajuste de consórcio. Com isso, não há o risco de perder poder de compra caso decida esperar para adquirir o bem.

Como fazer o consórcio de imóveis

Agora que você já sabe as principais questões sobre como funciona o consórcio de imóveis, veja alguns passos que pode seguir caso decida por esse investimento.

Escolha da administradora de consórcio: pesquise e escolha uma administradora de consórcio confiável. Certifique-se de que ela seja autorizada pelo Banco Central do Brasil.
Defina o valor e o prazo: determine o valor do crédito que você precisa para adquirir o imóvel desejado. Além disso, defina o prazo em que pretende pagar o consórcio.
Análise de crédito: a administradora realizará uma análise de crédito para verificar sua capacidade de pagamento.
Adesão ao grupo: após a aprovação, você adere a um grupo de consórcio. Cada grupo tem um número específico de participantes.

Depois disso, o processo ocorre da maneira que você já viu: o pagamento das parcelas é feito, as assembleias acontecem mensalmente e você pode ser contemplado pelo sorteio ou por lances.

Quais os documentos necessários para consórcio de imóveis?

Os documentos necessários para um consórcio de imóveis podem variar um pouco de acordo com a administradora e as políticas específicas de cada empresa. No geral, é solicitado:

identificação pessoal: RG, CPF e comprovante de estado civil;
comprovante de residência;
comprovante de renda;
declaração de Imposto de Renda;
autorização para consulta de crédito;
certidões negativas.

Lembre-se de que, dependendo da administradora, podem ser solicitados documentos específicos adicionais.

Consórcio de imóveis vale a pena?

Agora que você já viu as vantagens e desvantagens, já conhece os principais conceitos e sabe até mesmo como fazer consórcio de imóveis, fica a dúvida: será que, realmente, vale a pena?

Depende dos seus objetivos. Se você deseja comprar uma casa em poucos meses, por exemplo, então provavelmente essa não é a melhor forma de compra parcelada de imóveis.

Como vimos, é necessário ter paciência, uma vez que você não sabe quando será contemplado.

Por outro lado, se você tem um planejamento para o futuro, sem pressa de adquirir o bem, então, essa é uma ótima opção para você.

Inclusive, é possível fazer esse investimento pensando na sua aposentadoria ou quando os filhos estiverem mais velhos, seja para comprar um sítio ou uma casa na praia, por exemplo.

Entretanto, antes de tomar essa decisão, veja algumas questões que você deve atentar antes de fazer o consórcio.

Pontos de atenção antes de fazer o consórcio

Para aproveitar ao máximo essa modalidade de aquisição, é indispensável realizar uma contratação com as características adequadas.

Nesse processo de compra de imóvel, o ideal é fugir de alguns erros ao contratar um consórcio. Por isso, descubra quais são as falhas que devem ser evitadas nessa contratação.

Fuja de consórcios informais

Algumas pessoas são atraídas pela ideia de fazer um consórcio informal, em que os próprios participantes administram o dinheiro e realizam a compra do bem. No entanto, essa é uma das falhas mais graves e pode colocar em risco o seu dinheiro.

Se o consórcio é informal, significa que ele não tem autorização do Banco Central e nem segue as regras previstas. Na prática, nada garante que os sorteios serão idôneos ou mesmo que todos receberão as cartas de crédito.

Sempre há o risco de fraudes e golpes, que levam à perda de dinheiro. Por isso, prefira os que são autorizados.

Planeje a contratação e evite a inadimplência

Outro erro é que você não deve contratar um consórcio se não estiver preparado financeiramente. O maior risco de tomar essa decisão por impulso é a inadimplência. Além de atrapalhar o grupo, você pode acabar não participando do processo de contemplação.

Se já tiver sido contemplado, mas ainda não tiver usado a carta de crédito, pode perder o direito de usá-la. Caso já tenha comprado o imóvel, pode ter de entregá-lo para a administradora.

Então, o recomendado é avaliar muito bem o orçamento para definir a contratação do plano que melhor se adeque as suas finanças

Evite comprar uma carta de crédito contemplada

Em busca de uma compra mais rápida, tem gente que realiza a compra de uma carta de crédito que já foi contemplada. Embora isso não seja ilegal, não é algo recomendado.

Primeiramente, o processo de transferência da cota contemplada depende da anuência da administradora.

Além disso, pode acontecer de se tratar de um golpe. Por isso, se você tiver o dinheiro disponível para fazer a compra, considere usá-lo como lance para obter a própria contemplação.

Escolha uma boa administradora

O maior dos erros, entretanto, é não ter cuidado na hora de escolher uma administradora. Essa é uma das partes mais importantes do consórcio, já que a empresa é quem faz a gestão do grupo de consórcio.

Para acertar na decisão, é indispensável escolher uma empresa autorizada pelo Banco Central e que ofereça todo o nível de segurança — inclusive, patrimonial. Assim, é possível garantir que a sua experiência seja positiva e que você conquiste o bem que deseja.

Entenda quanto custa um consórcio de imóveis

O custo do consórcio depende do valor do bem e das parcelas mensais até a quitação do contrato. Algumas administradoras possibilitam a simulação online para verificar se a proposta cabe no orçamento, pensando de médio a longo prazo.

Quais são os diferenciais da Racon Consórcios?

Com tudo respondido sobre como funciona o consórcio de imóveis, é importante conhecer uma administradora de confiança.

Se quiser toda a segurança e facilidade dessa modalidade de aquisição, vale a pena escolher a Racon Consórcios.

A administradora tem mais de 30 anos de experiência no mercado e, desde 1993, atua no ramo de consórcio de imóveis. Desde então, já concluiu, com sucesso, centenas de grupos de consorciados. Isso a coloca entre uma das maiores e mais seguras do país, o que oferece garantias sobre a sua compra.

Além disso, a Racon Consórcios traz tecnologia para seus processos, como as assembleias virtuais que tornam tudo mais prático. Você também pode fazer uma simulação pelo site e conversar com um de nossos consultores para tirar qualquer dúvida.

Quanto ao relacionamento, a marca prioriza a personalização e a flexibilidade. Com um atendimento robusto e completo, a empresa está sempre pronta para resolver problemas ou desfazer dificuldades.

Assim como afirma Eniomar, a Racon é uma empresa confiável e segura por possuir anos de experiência.

Para completar, é autorizada pelo Banco Central e oferece uma grande variedade de grupos, com valores de carta de crédito e prazos distintos. Assim, é possível achar a alternativa que é ideal para você.

Um exemplo disso é a nova linha de créditos da Racon, o PR1ME. é voltada exclusivamente para créditos de R$ 700 mil a R$ 1 milhão. Assim, você pode investir no imóvel dos seus sonhos!

Como visto, o consórcio de imóveis é uma excelente alternativa para fugir dos juros, fazer a melhor negociação e ter liberdade para escolher o bem imobiliário do seu interesse.

Agora que você já conhece todas essas características, pode aproveitar a oportunidade para realizar os seus planos!

Faça uma simulação em nosso site e fique mais perto de conquistar o seu imóvel!