Comprar um imóvel costuma estar no topo da lista de prioridades de muitas famílias e normalmente é uma das decisões mais importantes dentro de qualquer planejamento financeiro, principalmente visando a constituição do patrimônio no longo prazo. Assim, além de analisar se é um bom momento para dar esse passo, vale sempre considerar as opções disponíveis no mercado. Nesse sentido, conhecer como funciona um consórcio habitacional é fundamental.

Com isso, o objetivo deste conteúdo é oferecer um panorama completo sobre o assunto, indicando como os consórcios funcionam, visando a aquisição de um imóvel, quais suas principais características e no que você precisa ficar de olho para decidir se é um negócio vantajoso, sempre de acordo com as suas necessidades. Boa leitura!

Consórcio habitacional: o que é?

Na prática, um consórcio habitacional não tem muitas diferenças de outros tipos de consórcios. Como o próprio nome indica, ele é um consórcio cujo principal objetivo é garantir aos consorciados a possibilidade de adquirir um imóvel a partir do momento da contemplação. Eles também são conhecidos como consórcios imobiliários ou apenas consórcios de imóveis.

Desse modo, eles se constituem como uma das formas mais inteligentes, eficientes e cômodas para quem quer comprar um imóvel, independentemente de qual tipo e ou finalidade.

Os consórcios são uma forma de compra coletiva e programada popular no Brasil desde a década de 1960. Contudo, na sua origem, eles foram pensados com o propósito de autofinanciar a compra de veículos.

Felizmente, o modelo evoluiu com o tempo e passou a englobar outras possibilidades, incluindo os imóveis. Com isso, são diferentes planos, prazos, valores de parcelas e tamanhos de carta de crédito, garantindo que essa opção de adapte aos mais diferentes objetivos e necessidades.

Consórcio habitacional: como funciona?

A lógica por trás do andamento de um consórcio é a mesma, independentemente do bem ou serviço que é o objeto do grupo. Logo, por meio da união de diversos interessados em adquirir um bem da mesma categoria (no caso do nosso artigo, um imóvel), é feito um planejamento para que os recursos sejam acumulados em uma espécie de poupança coletiva.

O montante necessário para formar essa poupança coletiva é proveniente do pagamento das parcelas de cada interessado. O número e o valor das parcelas leva em conta uma série de variáveis, como o prazo do consórcio e o valor da carta de crédito a ser recebida no momento da contemplação.

Por falar em contemplação, ela costuma ser o ponto alto de qualquer consórcio: à medida em que os recursos vão sendo acumulados, são feitas as contemplações, que nada mais são do que a concessão das cartas de crédito. Elas acontecem por meio sorteio ou lances, que funcionam como uma espécie de antecipação do pagamento das parcelas que ainda não venceram.

Independentemente da forma de contemplação, quem recebe a carta de crédito precisa continuar a pagar as parcelas até o final, sob o risco de ficar inadimplente. Além disso, esses pagamentos garantem que todos os consorciados recebam as suas cartas de crédito até o final do grupo.

Tudo isso é feito sem a cobrança de juros, o que representa uma das grandes vantagens dos consórcios em geral. Por sua vez, o trabalho da administradora (que organiza os grupos e gerencia os recursos arrecadados) é remunerado com uma taxa de administração, um percentual fixo sobre o valor da carta de crédito diluído entre as parcelas.

Quais os requisitos para participar de um consócio habitacional?

A participação em um grupo de consórcio não costuma envolver maiores barreiras. O ideal é procurar uma administradora de confiança com grupos abertos e ver quais deles são condizentes com suas necessidades. A partir disso, basta consultar qual é a documentação necessária para firmar o contrato.

Normalmente, nessa primeira etapa, os documentos exigidos dizem respeito apenas à identificação do futuro consorciado. Em relação ao contrato, é importante prestar atenção a todas as cláusulas e tirar qualquer dúvida antes da assinatura definitiva.

Uma dúvida muito comum é se pessoas negativadas podem entrar em um consórcio. A resposta é sim, não há qualquer restrição para o ingresso nessas condições. Pessoas com esse problema podem, inclusive, participar normalmente de todos os procedimentos comuns ao andamento do consórcio, como das assembleias, por exemplo.

Todavia, quando contempladas, elas precisam ter regularizado sua situação, sob risco de não poder receber a carta de crédito enquanto o problema não for sanado. Isso acontece porque uma análise de crédito é feita pela administradora antes de dar prosseguimento à liberação do crédito, fazendo com que pendências barrem a operação. Então, vale sempre reforçar o planejamento para que isso não aconteça e atrapalhe o tão esperado momento da contemplação.

Consórcio habitacional contemplado: quando chega sua vez?

Já introduzimos mais cedo sobre o que é e como funciona a contemplação. Como você viu, ela pode acontecer de duas formas em um consórcio habitacional: tanto por sorteio quanto pela oferta de lances de qualquer um dos consorciados. A seguir, vamos detalhar o passo a passo de cada forma de contemplação.

Sorteio

Os sorteios normalmente são parte das assembleias. Nelas, além do sorteio, são passadas orientações e disponibilizadas informações sobre o andamento do consórcio. Normalmente, essas reuniões são mensais, mas a periodicidade pode variar de acordo com o previsto em contrato. Além disso, podem haver convocações para assembleias extraordinárias, dependendo da necessidade de resolver determinada pendência.

De acordo com o montante disponível em caixa, é definido o número de consorciados contemplados em cada assembleia. Ou seja, é considerado quanto dinheiro está disponível para a distribuição das cartas de crédito. Assim, pode haver um ou mais contemplados, número que é divulgado previamente.

Como cada consorciado tem uma cota numerada, o sorteio é feito considerando esses números entre aqueles que estiverem em dia com suas obrigações junto ao consórcio. Algumas administradoras utilizam como referência para a contemplação a extração da Loteria Federal, enquanto outras fazem o sorteio com mecanismos próprios.

Seja como for, o contemplado da vez tem acesso à carta com valor integral, independentemente de quantas parcelas já foram pagas. No entanto, vale lembrar que o contemplado deve continuar pagando as parcelas até o final, não importa o momento em que a contemplação ocorrer.

Lances

Quem opta por oferecer um lance faz o pagamento antecipado de um determinado número de parcelas ainda por vencer. A oferta dos lances antes da realização da assembleia, de acordo com o prazo determinado pela administradora.

Existem dois tipos de lance: os fixos e os livres. O fixo é estipulado pela administradora, que determina um percentual da carta de crédito. Se mais de um consorciado ofertar esse valor, geralmente é feito um sorteio entre os participantes.

Já nos lances livres, como o próprio nome indica, o consorciado oferta o valor que desejar. Em caso de dois ou mais lances iguais, a administradora define um critério de desempate, mas geralmente um sorteio é realizado.

Também existe o lance embutido, no qual o consorciado oferece parte da carta de crédito que viria a receber como forma de pagamento do lance, com esse montante sendo descontado posteriormente do crédito recebido.

Por fim, no caso do consórcio habitacional, é possível que seja utilizado o saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) como parte dos lances oferecidos. Para isso, é preciso conferir as regras para utilizar os recursos de acordo com a Caixa Econômica Federal, e apresentar o extrato à administradora no momento da oferta do lance.

A partir do momento da contemplação, seja por lances ou por sorteio, o contemplado deve seguir alguns passos para ter acesso à carta de crédito. De forma resumida, essas etapas envolvem a apresentação de documentos, que se referem a:

• Garantia de pagamento do consórcio,
• Análise de crédito
• Comprovação de renda
• Documentos que comprovem a devida regularidade do imóvel a se adquirido (o que inclui a matrícula, o registro, a escritura pública e a certidão de valor venal).

É importante lembrar que cada administradora tem um processo próprio para a liberação do crédito. Por isso, se informe com a administradora do seu consórcio para evitar qualquer problema.

Quais as vantagens de participar de um consórcio desde o início?

Existem algumas possibilidades que permitem ao interessado entrar em um grupo de consórcio depois que ele foi iniciado e, assim, aproveitar todas as vantagens dessa modalidade de compra. Contudo, quase sempre, participar do consórcio desde o início é mais interessante.

Como cada administradora de consórcio conta um portfólio de produtos, optar por participar desde o começo do grupo dá mais opções ao interessado, que certamente contará com uma gama maior de alternativa para encontrar aquela mais alinhada às suas necessidades.

Além disso, o ingresso no começo do grupo dá ao participante mais tempo para se organizar financeiramente até o momento da contemplação, caso isso seja necessário.

Vale lembrar que não importa qual for a duração do grupo do consórcio, o consorciado tem seu poder de compra conservado. Isso acontece porque as cartas de crédito são reajustadas periodicamente.

Para isso, são incluídos no contrato informações a respeito da periodicidade e do indicador adotado para calcular a correção dos valores. No caso dos consórcios habitacionais, o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) costuma ser o índice preferencial.

Quero reformar, posso usar o consórcio habitacional?

É claro que a compra de um imóvel, seja para uso próprio, seja para ampliar o patrimônio e obter renda do aluguel, por exemplo, costuma estar no topo da lista de prioridades de quem faz um consórcio. No entanto, outra característica que torna os consórcios do tipo um excelente negócio é a flexibilidade de uso do crédito obtido com a contemplação.

Um exemplo disso é a possibilidade de utilizar a carta de crédito do consórcio habitacional para realizar uma reforma de um imóvel já de propriedade do consorciado.

Para isso, o imóvel deve ser urbano, residencial ou comercial, localizado em território nacional. Depois da contemplação, é necessário entregar documentos que apontem os parâmetros da obra e indiquem sua regularidade, definindo quais os serviços serão feitos. Entre as possibilidades estão manutenções, reparos, ampliações, acabamentos, construção de áreas lazer, instalações hidráulicas e elétricas.

Outra possibilidade de uso da carta de crédito do consórcio habitacional é a sua utilização para quitação de um financiamento imobiliário. Para isso, é necessário verificar as condições do contrato do consórcio, aguardar a contemplação e com a carta de crédito em mãos, procurar a instituição financeira em que foi feito o financiamento para conhecer as condições para tal operação.

É recorrente, por exemplo, que a quitação antecipada do financiamento obrigue a instituição financeira a abater os juros proporcionais ao adiantamento. Em seguida, se o valor da carta de crédito for compatível, será necessário apresentar toda a documentação para dar andamento ao processo e finalmente quitar o financiamento.

Afinal, vale a pena entrar em grupo de consórcio habitacional?

Em praticamente todas as condições, o consórcio habitacional é uma boa opção de investimento para quem quer adquirir seu primeiro imóvel ou ampliar seu patrimônio. Em todo o caso, ele só deixa de ser interessante para quem procura por um retorno mais rápido. Como é preciso esperar pela contemplação, não é a melhor escolha para quem tem pressa, A não ser que você possa ofertar lances.

No mais, quem opta por entrar em um grupo de consórcio tem à disposição toda a flexibilidade dessa opção, que permite a compra, a reforma e até mesmo a quitação de um financiamento com a carta de crédito.

Além disso, o valor disponível pode ser complementado com recursos próprios, incluindo o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Outra vantagem é que parte da carta de crédito pode ser utilizada para fazer frente a custos envolvendo aspectos burocráticos da propriedade do imóvel, como regularização de escrituras e registros.

Tudo isso, como já dissemos, sem a cobrança de juros, que muitas vezes encarecem a operação em outras opções disponíveis no mercado. Ou seja, um consórcio também é uma excelente escolha para quem quer economizar. Ao valor contratado é acrescido apenas a taxa de administração, que cobre os custos da administradora.

Portanto, o consórcio habitacional reúne uma série de vantagens consideráveis que fazem com que ele mereça ser incluído em praticamente qualquer planejamento financeiro, diante das possibilidades oferecidas. Por isso, se você está pensando em adquirir um imóvel a médio prazo, não faça isso sem antes conhecer mais sobre os consórcios e tudo o que eles têm a oferecer.

Para continuar aprendendo sobre o assunto, baixe nosso e-book exclusivo, nele reunimos tudo o que você precisa saber sobre consórcio de imóveis.