Finalmente comprar um imóvel: esse é o desejo de muita gente que mora de aluguel ou procura por maior independência. Contudo, é preciso tomar cuidado para que a pressa e a ansiedade em conquistar a moradia própria não acabem em dor de cabeça e problemas financeiros. E isso vale especialmente para a aquisição de um apartamento na planta, ok?
Nesse cenário, a lista de dificuldades ou imprevistos que podem surgir inclui atrasos na obra, entrega do imóvel com defeitos ou com medidas diferentes do previsto e até falência da construtora. O comprador também pode perder o emprego no meio do caminho, não conseguindo arcar com as parcelas, ou acabar desembolsando mais devido a correções e ajustes não esperados, além de taxas indevidas.
Para não cair em uma dessas armadilhas e conseguir fazer uma boa compra de um apartamento na planta, separamos aqui 13 dicas que certamente o deixarão mais preparado para realizar esse sonho. Confira!
Como adquirir um apartamento na planta com segurança?
1. Pesquise sobre o histórico da construtora
A primeira providência a tomar ao pensar em adquirir um apartamento na planta é verificar a idoneidade da construtora. Esse cuidado é fundamental para se prevenir contra fraudes, atrasos exagerados ou problemas na entrega do imóvel.
Verifique os dados da empresa na Receita Federal, analise sua situação cadastral, pesquise se o CNPJ está regular e se existem processos judiciais contra ela. Vale a pena também procurar por reclamações no Procon. Cheque qual banco está financiando o empreendimento e também a seguradora contratada pela construtora. Se possível, visite outras obras realizadas pelo mesmo grupo responsável — construtora/incorporadora.
Uma boa pedida é acessar sites como o Reclame Aqui para observar se há queixas ou muitas críticas negativas em relação aos serviços prestados. O Consumidor, site organizado pelo governo federal que monitora as empresas de todo o país, também é uma fonte confiável para pesquisar sobre a reputação da construtora.
2. Avalie o nível de satisfação de outros clientes
Ao pesquisar sobre a reputação da construtora, busque ouvir também pessoas que tenham adquirido imóveis com ela, sejam apartamentos na planta ou já prontos. Pergunte se houve algum problema na entrega, especialmente em relação a medidas diferentes do que foi acordado ou acabamentos feitos com materiais de baixa qualidade.
Tente coletar essas informações tanto com proprietários recentes como com alguns que já tenham adquirido o imóvel há mais tempo, uma vez que muitos imóveis só vêm a apresentar defeitos depois de alguns meses depois da entrega. Quando chega a estação das chuvas e o clima fica mais úmido, por exemplo, podem surgir infiltrações, mofo e goteiras.
Avalie também se ocorreram problemas burocráticos envolvendo o registro do imóvel na prefeitura ou a entrega da documentação aos proprietários. Os clientes tiveram alguma surpresa negativa com as condições de pagamento? Foram bem atendidos pela empresa quando precisaram recorrer a ela? A capacidade da empresa em dialogar com os clientes é decisiva para minimizar possíveis entraves entre as partes.
3. Veja se a construtora costuma entregar os imóveis no prazo
É importante saber se a construtora costuma atrasar na hora de entregar os apartamentos aos donos. Em caso afirmativo, busque saber quanto tempo além do previsto ela demora, uma vez que um período muito longo pode resultar em mais gastos financeiros com correções inflacionárias das parcelas.
Geralmente, o próprio contrato já estipula um período possível de atraso, que pode ser de até 180 dias, nos termos do artigo 43-A, da Lei 13786/2018. Se ficar sabendo de algum caso que extrapolou esse teto, tente verificar os motivos. De toda forma e em último caso, se acontecer com você, saiba que é possível acionar a empresa na justiça em busca de indenização por danos materiais e morais.
4. Leia o contrato e observe se há cláusulas de garantia ou proteção
Por mais que existam regras para quem vai comprar um imóvel na planta, alguns pontos devem constar no contrato, como:
- as consequências em caso de desistência do comprador;
- o valor da taxa de cessão, cobrada caso o comprador queira vender o apartamento que ainda não está pronto;
- o prazo máximo de atraso da obra;
- a previsão de multa para a construtora caso a obra atrase mais que o estipulado no contrato;
- as penalidades e multas em caso de distrato do cliente ou da construtora;
- os prazos para conserto de defeitos na obra ou troca de material de má qualidade;
- as garantias contra defeitos de segurança.
5. Analise as possibilidades de pagamento do apartamento
Antes de partir para a compra, procure fazer simulações de financiamentos ou consórcios. Assim, você conseguirá ter certeza se tem (ou não) como arcar com as parcelas do imóvel.
Se optar pelo financiamento, veja se isso pode ser feito integralmente junto à construtora ou se será por meio de um banco — às vezes, o começo é pago à construtora, depois passando para a instituição financeira. Na compra feita ainda na planta, é possível que as parcelas sejam flexíveis, permitindo não só o parcelamento da entrada como o planejamento de valores intermediários.
O consórcio para a compra de um apartamento na planta é uma ótima opção, especialmente para quem não tem tanta pressa em pegar as chaves do imóvel ou não tem economias suficientes para dar de entrada. Lembrando que nessa modalidade é possível realizar diferentes tipos de lances para conseguir a contemplação do apartamento de forma mais rápida.
6. Defina uma porcentagem da sua renda para as parcelas
É importante fazer um planejamento minucioso, estipulando uma porcentagem da sua renda mensal para o pagamento das parcelas do apartamento. O ideal é que se limite a no máximo 30% do que recebe — mesma porcentagem recomendada para o pagamento de um aluguel. Aliás, se estiver locando um imóvel durante o financiamento do apartamento, o valor separado deverá ser menor para não ficar com o orçamento apertado.
Se for dividir o pagamento com mais alguém, você pode diminuir o valor reservado. Mas isso precisa ser definido o quanto antes, ok? Também leve em consideração um acréscimo para eventuais correções inflacionárias, juros de financiamento e taxas que podem surgir ao longo do tempo.
As parcelas pagas à construtora sofrem reajustes conforme o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que leva em consideração a inflação do setor e pode ser maior do que a inflação geral. Como esse índice é responsável por alterações financeiras significativas nas parcelas que serão cobradas após a entrega das chaves, é bom acompanhar de perto para entender o porquê de acréscimos e mudanças.
7. Reserve um valor para eventuais problemas
É muito importante realizar um planejamento financeiro antecipado, cortando gastos e economizando para conseguir lidar com problemas que podem surgir durante a compra. E se você precisar desembolsar valores com documentação e registros no momento da entrega do apartamento? Procure ainda formar um fundo para eventuais problemas financeiros decorrentes de doenças ou desemprego, por exemplo.
8. Pesquise no poder público se o imóvel está registrado
É importante verificar se a obra está com toda a documentação em dia. Veja se a incorporação está regularizada no cartório de registro de imóveis e confira seu memorial descritivo. Neles, você poderá encontrar informações como tipos de materiais usados na construção, cálculo da área do imóvel e documento que prove que a construtora é dona do terreno.
Também é importante verificar na prefeitura se a região onde a construção está localizada não será impactada por alguma grande obra pública que possa desapropriar o terreno da obra, como a ampliação do metrô ou a construção de novas vias.
9. Informe-se sobre taxas e pagamentos solicitados
São diversas as taxas que podem ser cobradas de quem compra um apartamento na planta, sendo que algumas podem ser consideradas indevidas ou até abusivas.
Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária)
É cobrada pela construtora para serviços de avaliação de documentos e orientação jurídica e administrativa. Geralmente, um advogado da própria empresa é indicado para isso. A taxa deve ser opcional, pois os interesses da construtora também são representados por esse mesmo profissional. O ideal é o que cliente contrate uma assessoria por fora, sem ligações com a construtora.
Taxa de corretagem
A discussão sobre a legalidade da cobrança da taxa de corretagem é antiga. Recentemente, porém, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que ela é válida desde que previamente informada ao comprador. Então fique atento!
Taxa de anuência
Observe se há cobrança de taxa caso seja necessário passar o imóvel para outro comprador, porque isso pode ser irregular.
10. Cobre os benefícios estipulados para a compra na planta
Algumas construtoras fazem campanhas nas quais prometem bonificar ou premiar aqueles que adquirirem um apartamento na planta. Isso pode incluir desde o pagamento de parcelas de IPTU à entrega de produtos, como eletrônicos e até carros. Documente esse compromisso e cobre quando chegar a hora, seja no momento de assinar o contrato ou na hora de receber as chaves.
11. Guarde todos os documentos da negociação
Sejam virtuais ou físicos, todos os documentos referentes à compra são importantes. Precisam, assim, ser devidamente registrados e guardados. O cuidado vale inclusive para arquivos que não parecem documentos, como fotos da maquete, e-mails e folhetos, que também podem ser usados caso seja necessário prover qualquer tipo de comprovação acerca da negociação.
Se a entrega não for condizente com o que ficou acordado e uma conversa inicial com a corretora ou construtora não for suficiente para solucionar o problema, você pode acionar o judiciário e lançar mão de todo esse material como prova!
12. Analise a localização do apartamento
É importante observar cuidadosamente a localização do apartamento, em especial quando a ideia é vendê-lo no futuro. Veja se há lixões por perto, se o acesso às vias principais é facilitado e se não há contaminação do solo. Isso pode ser pesquisado na prefeitura.
Outra dica: visite o bairro em que o imóvel está situado em diferentes dias e horários antes de fechar negócio. Observe bem a região, tome nota sobre a quantidade de serviços disponíveis no entorno, como bancos, mercados e escolas, além de conferir a presença de praças, bares e espaços de lazer. Como é o trânsito no bairro? Qual a distância para seu trabalho? O cotidiano da região tem a ver com seu estilo de vida? Essas respostas são fundamentais para acertar na escolha.
Caso você tenha um pouco mais de tempo disponível, pesquisar sobre as tendências imobiliárias da cidade em que almeja comprar o apartamento pode ser de grande ajuda. Assim, você terá conhecimento sobre quais regiões estarão mais valorizadas na época estimada para o recebimento do apartamento, fazendo um negócio consciente.
13. Analise prós e contras com cuidado
É preciso ter em mente que o investimento em um apartamento na planta é um negócio de longo prazo. Justamente por isso, tenha cuidado redobrado, analisando todas as possibilidades. Nada de comprar por impulso, combinado? Coloque todas as informações no papel, reveja suas observações em dias alternados e chame outras pessoas para discutir prós e contras.
Afinal, vale a pena comprar um apartamento na planta?
Por mais que agora você já saiba ao menos por onde começar sua análise para adquirir um apartamento na planta com segurança, ainda é comum restar uma dúvida fundamental: será que esse tipo de imóvel vale mesmo a pena? Confira a seguir as maiores vantagens de fazer essa escolha!
Sai mais barato
Especialmente se você está comprando o primeiro imóvel, esse é um ponto que faz muita diferença na hora de tomar a decisão. A verdade é que, de modo geral, o apartamento na planta sai mais em conta que um novo ou, muitas vezes, que um mais antigo. O motivo apontado por alguns especialistas é de que, nesse caso, o comprador está assumindo o risco da construção.
Sem falar que, no caso de um imóvel pronto ou mais antigo, você já começa a pagar as parcelas ao mesmo tempo em que tem que lidar com IPTU e condomínio. No caso do imóvel na planta, esses são gastos que só precisam ser contabilizados após o recebimento das chaves. Também não podemos esquecer que, dependendo da situação do imóvel usado, reformá-lo sai muito mais caro que equipar um apartamento novo.
Além disso, precisamos destacar que muitas construtoras e incorporadoras oferecem descontos e benefícios para tornar o negócio ainda mais atraente, o que pode deixar o imóvel na planta ainda mais atraente do ponto de vista financeiro.
Apresenta condições de pagamento mais flexíveis
Outra vantagem de comprar um imóvel na planta diz respeito às condições mais flexíveis de pagamento. Em primeiro lugar, o comprador tem a possibilidade de negociar o valor diretamente com a construtora, fazendo uso do seu próprio poder da barganha, sem intermediários.
Também é importante ressaltar que a entrada pode ser menor que aquela exigida pelos bancos. A maior parte das instituições financeiras cobra 40% do valor do apartamento para liberar o financiamento. Para muitos, essa porcentagem pesa bastante no bolso, principalmente para a compra do primeiro imóvel.
Não consegue economizar e ficou sem o dinheiro da entrada? Saiba que ela ainda poderá ser parcelada com a construtora por meio de pagamentos mensais até a obra ser concluída. Essa é uma boa opção para quem tem dificuldade de poupar dinheiro, mas nem por isso quer desistir do sonho de conquistar um imóvel próprio.
Tem alto potencial de valorização
Como vimos, o valor do apartamento na planta costuma ser menor. Por outro lado, com o tempo, o potencial de valorização é muito grande. Quando pronto, seu imóvel valerá, em média, entre 20% e 40% a mais que o preço inicial. Mas tenha em mente que a situação da economia do país influencia esse processo.
A retomada do crescimento e a queda da taxa básica de juros (a Selic) são fatores importantes para que os imóveis comprados na planta valham mais no futuro. A boa notícia é que isso já está acontecendo! Depois da crise, o mercado dá sinais de recuperação, a confiança do consumidor aumentou e a taxa Selic, pela primeira vez na história, tem ficado abaixo dos 7% ao ano.
Na prática, o Brasil ainda possui um déficit de moradia muito grande. Com a recuperação econômica, portanto, a expectativa é de que a procura por apartamentos aumente, o que ajuda na valorização de imóveis adquiridos na planta.
É possível personalizar o imóvel
Outro ponto relevante quando se trata da compra de um apartamento na planta é a possibilidade que algumas construtoras oferecem aos clientes de personalizar os cômodos. Assim, você já vai receber a unidade mais com sua cara!
Uma das novidades trazidas pelo mercado imobiliário é a versatilidade das plantas, com poucas paredes estruturais. Isso significa que o comprador tem a chance de mudar o layout do apartamento. Com muitas paredes removíveis, o cliente tem a oportunidade de escolher uma nova divisão de acordo com suas necessidades e preferências. Além disso, como a obra ainda está em andamento, é muito mais fácil conseguir negociar mudanças nos acabamentos, como a utilização de materiais mais nobres.
Em geral, esse tipo de facilidade é disponibilizado quando o apartamento ainda está na planta. Pode ser interessante tanto para quem vai efetivamente morar no local quanto para quem pretende alugar ou revender.
Para não ter surpresas desagradáveis, quem opta por esse tipo de personalização deve documentar todos os acertos e pedir à construtora um memorial descritivo com informações sobre a planta — como escritura do terreno, dimensões, material de acabamento, qualidade das áreas externa e interna.
Dá tempo para pensar bem na decoração
Você é o tipo de pessoa que adora um lugar bem decorado e gosta de colocar um pouco da sua personalidade em cada cantinho do seu lar? Então comprar um imóvel na planta pode ser uma excelente oportunidade, dando tempo suficiente para pensar com cuidado sobre os detalhes da decoração, contratar os melhores fornecedores e acompanhar os lançamentos do mercado.
Esse tempo é essencial para que consiga fazer escolhas acertadas e até gaste menos dinheiro, já que conseguirá comprar pensando no longo prazo, o que geralmente diminui os valores do produto e do frete. O imediatismo da compra por impulso, por outro lado, faz com que muitos detalhes passem despercebidos, inclusive o sobrepreço.
Conta com melhores opções de lazer e infraestrutura
Por fim, os imóveis que ainda estão em planejamento apresentam instalações e infraestrutura mais modernas, o que certamente facilita a vida do morador, especialmente porque diminui os custos com manutenção e o desconforto com problemas eventuais. Não custa lembrar que o costume é de que as construtoras ofereçam 5 anos de garantia depois da entrega do apartamento.
Além disso, esses imóveis normalmente contam com garagens mais amplas, que são mais adequadas para os automóveis mais novos. O aproveitamento do espaço para deslocamento interno também costuma ser melhor, sem falar que as garagens tendem a apresentar saídas e entradas condizentes com as vias de trânsito das ruas em que estão inseridas.
É comum ainda que os imóveis novos ofereçam excelentes opções de lazer, como academia, churrasqueira, quadra e piscina, além de espaços charmosos dentro do próprio apartamento, como a famosa varanda gourmet. Já imaginou praticar atividades físicas na sua própria casa, dar um mergulho na piscina do prédio depois de um dia cansativo no trabalho ou até mesmo fazer um churrasco para os amigos na sua casa no fim de semana? A compra de um apartamento na planta pode oferecer todas essas vantagens.
Como a compra de um imóvel é sempre uma grande decisão, não tome nenhuma decisão por impulso. Avalie todas as informações que conseguir sobre apartamento na planta e sua respectiva construtora antes de fazer qualquer escolha.
Se você ainda está na dúvida sobre as opções disponíveis no mercado, aproveite para conferir nosso post sobre imóveis novos, usados ou na planta, pesando vantagens e desvantagens para decidir pela melhor opção!
