Dicas para comprar apartamento na planta: principais cuidados
Quer ser dono de um imóvel próprio? Ter acesso a dicas para comprar apartamento na planta é providencial, especialmente quando essas orientações abordam aspectos importantes que podem facilitar a sua decisão.
Com 57% dos brasileiros considerando a compra de imóveis na planta como uma opção viável, essa modalidade se destaca, principalmente, pela possibilidade de preços mais acessíveis e um maior potencial de valorização.
Esses dados, provenientes da pesquisa “Mitos e Verdades sobre o Setor Imobiliário”, refletem uma tendência crescente no mercado imobiliário.
Assim, ao munir-se de dicas e informações relevantes, o futuro proprietário não só se prepara melhor para o processo de compra, mas também aumenta suas chances de fazer um bom investimento.
Pensando nisso, preparamos esse conteúdo para que você faça uma escolha informada e segura, que promete transformar os planos de adquirir uma casa própria em realidade. Então, vamos lá?
Como escolher apartamento na planta antes da compra?
Optar por um imóvel que ainda será construído requer atenção a diversos detalhes para garantir um bom investimento.
Antes de fechar negócio, é fundamental que todo comprador esteja bem informado sobre os cuidados ao comprar um apartamento na planta. Veja a seguir uma lista com as principais precauções.
Pesquise sobre o histórico da construtora
Ao pensar em como escolher um apartamento na planta, verifique a idoneidade da construtora. Esse cuidado é fundamental para se prevenir contra fraudes, atrasos exagerados ou problemas na entrega do imóvel.
Além dos dados da empresa na Receita Federal, analise sua situação cadastral, pesquise se o CNPJ está regular e se existem processos judiciais contra ela. Vale a pena também procurar por reclamações no Procon.
Averigue não somente qual banco financia o empreendimento, mas também a seguradora contratada pela construtora. Uma boa pedida é acessar sites como o Reclame Aqui para observar se há muitas críticas negativas em relação aos serviços prestados.
Outra fonte confiável para pesquisar sobre a reputação da construtora é o site O Consumidor, criado pelo governo federal que monitora as empresas de todo o país.
Avalie o nível de satisfação de outros clientes
Ao pesquisar sobre a reputação da construtora, busque ouvir também pessoas que tenham adquirido imóveis com ela, sejam apartamentos na planta ou já prontos.
Pergunte se houve algum problema na entrega, como medidas diferentes do que foi acordado ou acabamentos feitos com materiais de baixa qualidade.
Tente coletar essas informações com antigos proprietários, uma vez que muitos imóveis só apresentam defeitos depois de alguns meses da entrega (como infiltrações, mofo e goteiras).
Avalie também se ocorreram problemas burocráticos em relação ao registro do imóvel na prefeitura ou durante a entrega da documentação aos proprietários.
A capacidade da empresa em dialogar com os clientes é decisiva para minimizar possíveis entraves entre as partes.
Veja se a construtora costuma entregar os imóveis no prazo
É importante saber se a construtora costuma atrasar na hora de entregar os apartamentos aos donos.
Em caso afirmativo, busque saber quanto tempo além do previsto ela demora, uma vez que um período muito longo pode resultar em mais gastos financeiros com correções inflacionárias das parcelas.
De acordo com os termos do artigo 43-A, da Lei 13786/2018, o próprio contrato já estipula um possível período de atraso, que pode ser de até 180 dias.
Extrapolando este tempo, saiba que é possível acionar a empresa na justiça em busca de indenização por danos materiais e morais.
Analise a localização do apartamento
É importante observar cuidadosamente a localização do apartamento, principalmente para o caso de vendê-lo no futuro. Em diferentes dias e horários antes de fechar negócio, visite o bairro onde o imóvel está situado.
Observe a quantidade de serviços disponíveis no entorno, como bancos, mercados e escolas; além de conferir a presença de praças, bares e espaços de lazer.
Como é o trânsito no bairro? Qual a distância para seu trabalho? O cotidiano da região tem a ver com seu estilo de vida? Essas respostas são fundamentais para acertar na escolha.
Caso você tenha um pouco mais de tempo disponível, pesquise sobre as tendências imobiliárias da cidade em que almeja comprar o apartamento, o que pode ser de grande ajuda.
Assim, você terá conhecimento sobre quais regiões estão mais valorizadas na época estimada para o recebimento do apartamento, fazendo um negócio consciente.
Quais são as opções para comprar um apartamento na planta?
Comprar um apartamento na planta pode ser uma excelente opção, especialmente se você estiver buscando um imóvel novo, com condições de pagamento mais flexíveis. Aqui estão algumas opções comuns de como fazer essa compra.
Financiamento direto com a construtora
Muitas construtoras oferecem financiamento direto, o que pode ser mais simples e rápido do que passar por um banco. As condições de pagamento podem ser mais flexíveis e as taxas de juros competitivas.
Entrada + parcelamento durante a obra
Uma forma comum de pagamento é dar uma entrada (geralmente entre 10% e 30% do valor total) e parcelar o restante durante o período de construção. Essas parcelas podem ser mensais, trimestrais ou anuais, dependendo do acordo com a construtora.
Financiamento bancário
Outra opção é financiar o imóvel por meio de um banco. Nesse caso, você geralmente paga uma entrada e o restante é financiado pela instituição financeira, que oferece prazos mais longos e diversas opções de crédito imobiliário.
Consórcio imobiliário
Para quem não tem pressa para se mudar, o consórcio é uma ótima alternativa para comprar um apartamento na planta. Você paga parcelas mensais e, quando for contemplado (por sorteio ou lance), recebe o crédito para comprar o imóvel.
Uso do FGTS
Se você tiver saldo no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), pode utilizá-lo para dar a entrada ou amortizar o saldo devedor do financiamento, o que pode facilitar bastante a compra do seu apartamento na planta.
Pagamento à vista
Se você tiver recursos disponíveis, o pagamento à vista pode garantir um bom desconto. Negociar diretamente com a construtora pode resultar em condições bastante vantajosas.
Permuta de imóveis
Algumas construtoras aceitam imóveis usados como parte do pagamento. Nesse caso, o valor do seu imóvel atual é abatido do preço do novo apartamento na planta, facilitando a transação.
Parcelamento da entrada
Para facilitar a compra, algumas construtoras permitem parcelar a entrada em várias vezes, além das parcelas regulares durante a obra, o que pode tornar o valor inicial mais acessível.
Programas governamentais
Existem programas habitacionais do governo, como o Minha Casa Minha Vida, que oferecem condições especiais de financiamento para imóveis na planta, com subsídios e taxas de juros reduzidas para famílias de baixa e média renda.
Escolher a melhor opção depende da sua situação financeira, do valor do imóvel e das condições oferecidas pela construtora ou instituição financeira.
Avalie todas as possibilidades, escolha a que melhor se adapta às suas necessidades e, claro, faça um bom planejamento financeiro para comprar um apartamento na planta.
Como fazer um bom planejamento financeiro para comprar apartamento na planta?
Para comprar um apartamento na planta, é essencial fazer um planejamento financeiro cuidadoso. De maneira estruturada, você poderá realizar a compra do seu apartamento com segurança e tranquilidade. Veja a seguir os principais tópicos de um bom preparo.
Avalie a sua situação financeira
Antes de partir para a compra, é essencial fazer um planejamento financeiro detalhado. Comece analisando sua situação atual, incluindo renda mensal, despesas fixas e variáveis, dívidas existentes e economias.
Dessa forma, você entende o valor dos gastos frequentes, quanto é possível poupar por mês e qual será o melhor momento para realizar a compra.
Faça simulações de financiamentos e consórcios
Uma boa dica é fazer simulações de financiamentos ou consórcios. Assim, você conseguirá ter certeza se tem (ou não) como arcar com as parcelas do imóvel.
Se optar pelo financiamento, verifique se a alternativa de compra pode ser feita integralmente junto à construtora ou se será por meio de um banco. Às vezes, o pagamento inicial é feito à construtora e, posteriormente, a responsabilidade passa para a instituição financeira.
Escolha parcelas flexíveis
Na compra feita ainda na planta, é possível que as parcelas sejam flexíveis, permitindo não somente o parcelamento da entrada, mas também o planejamento de valores intermediários. Essa flexibilidade pode facilitar a adequação do pagamento ao seu orçamento.
Utilize o consórcio como alternativa
Como já mencionamos, o consórcio para a compra de um apartamento na planta é uma ótima opção, especialmente para quem não tem tanta pressa em pegar as chaves do imóvel ou não possui economias suficientes para dar de entrada.
Lembre-se de que, nessa modalidade, é possível realizar diferentes tipos de lances para conseguir a contemplação do apartamento de forma mais rápida.
Reserve dinheiro para eventuais problemas
É muito importante reservar um valor para eventuais problemas que possam surgir durante a compra, como gastos com documentação e registros no momento da entrega do apartamento.
Além disso, forme um fundo para possíveis dificuldades financeiras decorrentes de doenças ou desemprego.
Estipule seu percentual de renda mensal
Estipule uma porcentagem da sua renda mensal para o pagamento das parcelas do apartamento, limitando-se a, no máximo, 30% do que recebe.
Se estiver locando um imóvel durante o financiamento, o valor separado deverá ser menor para não comprometer seu orçamento.
Considere as correções inflacionárias e juros
Considere um acréscimo para eventuais correções inflacionárias, juros de financiamento e taxas que podem surgir ao longo do tempo.
As parcelas pagas à construtora sofrem reajustes conforme o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que considera a inflação do setor e pode ser maior do que a inflação geral.
Acompanhe de perto esse índice para entender as alterações financeiras nas parcelas, que serão cobradas após a entrega das chaves.
Quais são as taxas para compra de apartamento na planta?
São cobradas diversas taxas para compra de apartamento na planta, sendo que algumas podem ser consideradas indevidas ou até abusivas. Em seu planejamento financeiro, levar essas taxas em conta é fundamental. Veja, a seguir, as três principais do setor imobiliário.
1. Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária)
É cobrada pela construtora para serviços de avaliação de documentos e orientação jurídica e administrativa. Geralmente, um advogado da própria empresa é indicado para isso.
A taxa deve ser opcional, pois os interesses da construtora também são representados por esse mesmo profissional. O ideal é que o cliente contrate uma assessoria por fora, sem ligações com a construtora.
2. Taxa de corretagem
A discussão sobre a legalidade da cobrança da taxa de corretagem é antiga. Recentemente, porém, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que ela é válida desde que previamente informada ao comprador. Então, fique atento!
3. Taxa de anuência
Observe se há cobrança de taxa caso seja necessário passar o imóvel para outro comprador, porque isso pode ser irregular.
Além dessas taxas, há custos como a escritura e o registro do imóvel. No caso da escritura, o Cartório de Notas elabora um documento que comprova a transferência de um imóvel de um proprietário para outro.
O documento é necessário apenas para compras à vista, já que, em compras financiadas, o contrato de financiamento serve como escritura. O custo varia conforme o estado e o valor do imóvel.
Já o registro é o processo que define quem é o proprietário do bem e é feito em um Cartório de Registro de Imóveis.
Para registrá-lo, você precisa da Escritura Pública de Compra e Venda ou do Contrato de Financiamento, além do comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O custo do registro varia por estado, mas geralmente é abaixo de 1% do valor do imóvel.
Ao comprar um imóvel, é necessário considerar todos esses custos para evitar surpresas futuras e diminuir o risco de não conseguir arcar com aquele compromisso.
E, tão importante quanto o planejamento financeiro, é saber quais documentos verificar para comprar um apartamento.
Quais documentos verificar para comprar apartamento?
Uma das principais dicas para comprar um apartamento na planta é verificar — e também reunir — uma série de documentos que garantem a segurança da transação.
Em primeiro lugar, é necessário apresentar um documento de identificação, como o RG ou a CNH, para comprovar sua identidade. Além disso, o CPF regularizado é essencial em qualquer transação imobiliária.
Um comprovante de estado civil também é importante. Esse documento pode ser uma certidão de casamento, divórcio ou nascimento, e ajuda a definir como o imóvel será registrado.
Outro documento necessário é o comprovante de residência atualizado, que pode ser uma conta de água, luz ou telefone para confirmar o endereço do comprador.
O comprovante de renda é fundamental para avaliar a capacidade financeira do comprador. Pode ser um contracheque, declaração de imposto de renda ou extratos bancários.
Além dos documentos do comprador, é essencial verificar a documentação do vendedor, que inclui a certidão de distribuição cível (para a busca de processos judiciais em nome do vendedor), e a matrícula atualizada do imóvel (que confirma a propriedade e a situação do bem).
Por último, é importante conferir a certidão negativa de débitos e a certidão do IPTU, que garantem não haver pendências financeiras relacionadas ao imóvel. Esses cuidados ajudam a evitar problemas futuros e garantem uma compra segura.
Na assinatura do contrato, quais são os cuidados ao comprar apartamento na planta?
No momento da assinatura do contrato para a compra de um apartamento na planta, é crucial que o comprador esteja atento a diversos detalhes para evitar problemas futuros. Veja a seguir quais os principais pontos de atenção.
Leia o contrato e observe se há cláusulas de garantia ou proteção
Por mais que existam regras para quem compra um imóvel na planta, alguns pontos devem constar no contrato, como:
- as consequências em caso de desistência do comprador;
- o valor da taxa de cessão, cobrada caso o comprador queira vender o apartamento que ainda não está pronto;
- o prazo máximo de atraso da obra;
- a previsão de multa para a construtora caso a obra atrase mais do que o estipulado no contrato;
- as penalidades e multas em caso de distrato do cliente ou da construtora;
- os prazos para conserto de defeitos na obra ou troca de material de má qualidade;
- as garantias contra defeitos de segurança.
Pesquise no poder público se o imóvel está registrado
É importante verificar se a obra está com toda a documentação em dia. Veja se a incorporação está regularizada no cartório de registro de imóveis e confira seu memorial descritivo.
Neles, você poderá encontrar informações como tipos de materiais usados na construção, cálculo da área do imóvel e documento que prove que a construtora é dona do terreno.
Também é importante verificar na prefeitura se a região onde a construção está localizada não será afetada por grandes obras públicas, como a ampliação do metrô ou a construção de novas vias. Afinal, todas oferecem risco de desapropriação do terreno.
Cobre os benefícios estipulados para a compra na planta
Algumas construtoras fazem campanhas nas quais prometem bonificar ou premiar aqueles que adquirirem um apartamento na planta. Isso pode incluir desde o pagamento de parcelas de IPTU até a entrega de produtos, como eletrônicos e carros.
Documente esse compromisso e cobre quando chegar a hora, seja no momento de assinar o contrato ou na hora de receber as chaves.
Guarde todos os documentos da negociação
Sejam virtuais ou físicos, todos os documentos referentes à compra são importantes. Por isso, dentre as principais dicas para comprar um apartamento na planta estão registrar e guardar essas comprovações.
Se a entrega não for condizente com o que ficou acordado e uma conversa inicial com a corretora ou construtora não for suficiente para solucionar o problema, você pode acionar o judiciário e lançar mão de todo esse material como prova!
Desvantagens na compra de apartamento na planta
Ainda que seja uma boa oportunidade, existem várias desvantagens na compra de apartamento na planta que devem ser consideradas antes de tomar essa decisão.
Para ter uma ideia clara de quais são os contras em adquirir um apartamento dessa maneira, a seguir, veja uma lista dos principais inconvenientes.
Risco de atraso na obra
O risco de atraso na obra é uma das preocupações mais comuns. Muitas vezes, a entrega do imóvel pode ser adiada por meses ou até anos, o que pode causar frustração e complicações financeiras para os compradores que esperam se mudar em um prazo específico.
Resultados insatisfatórios
Outro ponto a ser considerado é a possibilidade de resultados insatisfatórios. Quando o imóvel é finalmente entregue, o comprador pode se decepcionar com o que recebeu, como cômodos menores do que o esperado ou acabamentos de qualidade inferior.
Essa é uma desvantagem que pode exigir gastos adicionais para adequar o imóvel ao que foi prometido.
Falta de espaço privativo
Além disso, a falta de espaço privativo pode ser um problema, especialmente para famílias maiores. Embora os condomínios frequentemente ofereçam áreas de lazer, o espaço interno pode ser limitado, o que pode não atender às necessidades de todos os moradores.
Despesas extras
As despesas extras também são uma preocupação. Ao comprar na planta, o comprador pode ter que arcar com custos adicionais que não estavam previstos inicialmente, como taxas de documentação mais altas e cobranças inesperadas durante o processo de construção.
Risco de não recebimento do imóvel
Por fim, existe o risco de não receber o imóvel. Caso a construtora enfrente problemas financeiros e não consiga concluir a obra, o comprador pode perder o investimento feito até aquele momento.
E, em contraponto a essas desvantagens, quais são as vantagens na compra de um apartamento na planta?
Quais são as vantagens na compra de apartamento na planta?
Por mais que agora você já saiba ao menos por onde começar sua análise para adquirir um apartamento na planta com segurança, ainda é comum restar uma dúvida fundamental: será que esse tipo de imóvel vale mesmo a pena?
Confira a seguir as maiores vantagens de fazer essa escolha!
Sai mais barato
Comprar um apartamento na planta geralmente custa menos do que comprar um imóvel pronto ou mais antigo, porque o comprador assume parte do risco da construção.
Além disso, despesas como IPTU e condomínio só começam a ser pagas após a entrega das chaves. Reformar um imóvel usado pode ser mais caro do que equipar um apartamento novo, e muitas construtoras oferecem descontos e benefícios adicionais.
Condições de pagamento mais flexíveis
As condições de pagamento para apartamentos na planta são mais flexíveis. Você pode negociar diretamente com a construtora, frequentemente conseguindo uma entrada menor do que a exigida pelos bancos.
Algumas construtoras permitem parcelar a entrada durante o período de construção, o que facilita para quem tem dificuldade de poupar dinheiro.
Alto potencial de valorização
Apartamentos na planta tendem a valorizar significativamente com o tempo. Quando prontos, podem valer entre 20% e 40% a mais do que o preço inicial, especialmente em períodos de recuperação econômica e queda na taxa de juros.
A demanda crescente por moradias também contribui para a valorização.
Possibilidade de personalização
Muitas construtoras permitem que os compradores personalizem os apartamentos na planta, ajustando layouts e acabamentos de acordo com suas preferências.
É um processo mais fácil de fazer enquanto a obra está em andamento e proporciona um espaço que realmente atenda às suas necessidades.
Tempo para planejar a decoração
Comprar um imóvel na planta dá tempo para planejar cuidadosamente a decoração, contratar fornecedores e acompanhar lançamentos do mercado.
Com um planejamento, suas escolhas serão mais assertivas e econômicas, o que evita compras por impulso e sobrepreço.
Melhores opções de lazer e infraestrutura
Imóveis na planta geralmente têm instalações modernas e melhores opções de lazer, como academias, churrasqueiras, quadras e piscinas.
A infraestrutura costuma ser mais eficiente, com garagens amplas e bem planejadas, além de espaços internos bem aproveitados. As construtoras também oferecem garantia de 5 anos para eventuais problemas.
Outras dicas para comprar apartamento na planta
Como a compra de um imóvel é sempre uma grande decisão, não a tome por impulso. Avalie todas as informações que conseguir sobre um apartamento na planta e sua respectiva construtora antes de fazer qualquer escolha.
E, se você continua na dúvida sobre as opções disponíveis no mercado, aproveite para conferir nosso post sobre imóveis novos, usados ou na planta, pesando vantagens e desvantagens para decidir pela melhor opção!