Distrato de contrato de imóvel: o que é? Como funciona?

Quando uma pessoa compra um imóvel, certamente não entra no negócio pensando em desistir.

Porém, muitas coisas acontecem no decorrer do contrato e algumas situações podem sair do controle, tornando-se necessário reavaliar a possibilidade de continuar honrando com seus compromissos. Isso pode resultar no distrato de imóvel.

Nesse caso, você sabe o que é um distrato de imóvel, quais são as leis que o regulam e quando é viável optar por ele? Continue a leitura para entender mais sobre o assunto!

O que é distrato de imóvel?

Antes de falar do distrato, vamos abrir um breve parêntese para contextualizar. A compra de um imóvel envolve firmar um contrato entre as partes para resguardar a ambos. Logo, o encerramento de tal contrato ocorre em quatro situações. São elas:

se uma das partes descumpre os termos do contrato;
se ambas as partes decidem acabar com a relação;
se o contrato for cumprido em sua totalidade;
se terminar o prazo de vigência.

Nas duas primeiras situações ocorre o que chamamos de distrato de contrato de imóvel. Um dos principais motivos do cancelamento de compra de imóvel no Brasil é em função da inadimplência ou impossibilidade de manter os pagamentos acordados. E a quantidade de imóveis comprados na planta e devolvidos cresceu muito.

Até dezembro de 2018, a questão da devolução dos valores pagos de todos os distratos de imóvel que ocorriam de forma unilateral, ou seja, por apenas uma das partes, em que o processo era decidida judicialmente.

Os impactos eram grandes para todas as partes. Então, no final desse mesmo ano foi aprovada a Lei 13.786/2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente.

Por quais motivos pode ocorrer o distrato de contrato de imóvel?

Embora o distrato de imóvel não seja a solução que ambas as partes planejaram para a negociação — visto que tanto a construtora quanto o comprador sofrem alguns prejuízos —, é muito importante entender por quais razões essa quebra de acordo pode acontecer.

Essa é a melhor forma de reduzir os impactos do problema no futuro. Veja a seguir quais são os motivos para que o distrato de contrato de imóvel ocorra!

Falta de capital por parte do comprador

Imprevistos podem acontecer e afetar o planejamento financeiro do comprador durante o período de quitação da dívida, levando-o a ter que desistir do contrato por falta de condições para mantê-lo.

Se levarmos em consideração que esse tipo de contrato pode durar até décadas, existem muitas situações não programadas que podem levar um comprador de renda mais limitada a precisar fazer o distrato de imóvel.

Falta de entendimento sobre o contrato

Os contratos de imóveis são conhecidos por serem complicados e exigem muita atenção antes da assinatura. Como constam inúmeras cláusulas e termos jurídicos complexos no documento, é altamente recomendado que o comprador tenha o auxílio de um bom advogado antes de tomar a decisão e fechar negócio.

Contudo, muitas pessoas não leem o contrato de imóvel com a devida atenção ou, ainda, acabam assinando o documento na impulsividade, sem compreender ao certo o nível de responsabilidade com a qual estão se comprometendo.

E essa razão está entre as principais causas do rompimento do acordo por parte do cliente, isto é, o distrato de contrato de imóvel. Lembrando que o comprador pode recorrer a essa opção se tiver como provar que algum item do contrato não ficou bem explicado.

Mudança de rumo de investidores

Não são poucos os casos em que o distrato de imóvel acontece devido à mudança de planos do investidor. Isto é, quando o comprador toma a decisão de usar o capital em outro investimento que julgue ser mais vantajoso.

Essa situação é muito comum com pessoas que investem no mercado imobiliário e acabam adquirindo mais propriedades do que têm condições de continuar pagando a longo prazo. Quando isso acontece, o distrato de contrato de imóvel acaba se tornando a melhor alternativa.

O que é a nova Lei do Distrato imobiliário e qual é a sua importância?

A Lei do Distrato, de 2018, veio para regulamentar os cancelamentos de contratos de imóveis na planta que ocorrem antes do encerramento. Tal legislação é muito importante para o setor, pois até a sua aprovação, na ausência de uma lei específica, era o Judiciário que determinava as multas por distrato, levando a longos processos.

O estabelecimento de regras para distrato de imóvel evita o acionamento da justiça, acelera os acordos e reduz os impactos sobre as construtoras, já que muitas delas ficaram mais duras para os compradores.

Como funciona o distrato de um imóvel após a aprovação da lei?

Conheça as principais alterações que a lei trouxe para essas dissoluções de contrato e como elas impactam cada uma das partes.

Situações em que a lei é válida

É importante entender que a Lei do Distrato não é válida para todos os tipos de imóveis. É exclusiva para contratos entre consumidor e construtora ou incorporadora, ou seja, de imóveis comprados na planta, em que geralmente o comprador começa a pagar as parcelas antes de o empreendimento ficar pronto.

Além disso, inclui os imóveis novos e já entregues em que o financiador continua sendo a incorporadora. No entanto, esses casos são mais raros, pois as construtoras normalmente repassam o financiamento para os bancos após a entrega da obra.

Qual o valor da multa de distrato

Essa pode ser considerada a principal mudança com a entrada da legislação do setor.

Quando não havia regulamentação para os cancelamentos, os percentuais da multa eram definidos judicialmente e costumavam ficar entre 10% e 25% do total pago pelo comprador. Porém, agora, a nova lei de distrato imobiliário estabelece os percentuais de retenção das construtoras de acordo com o tipo de projeto.

Para imóveis incluídos no regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a até 50% do valor pago pelo comprador.

Nesse sistema, cada empreendimento tem a sua própria contabilidade, e a construtora deverá utilizar ali todo o dinheiro que recebe para investimentos, como as prestações pagas. Fora desse regime, quando o imóvel está em nome da construtora, o percentual é de 25%.

No entanto, nem sempre você receberá realmente esse percentual de volta, já que a lei permite que ocorram algumas outras deduções do valor total que você já havia pago. São elas:

comissão de corretagem;
impostos reais incidentes sobre o imóvel;
cotas condominiais;
contribuições a associações de moradores e demais encargos incidentes sobre o imóvel;
despesas previstas no contrato.

Contudo, todos esses descontos devem ser limitados ao valor que você efetivamente já pagou à construtora ou incorporadora.

Prazo para receber o valor

Antes da lei, o valor estabelecido deveria ser devolvido imediatamente pela construtora após a decisão judicial.

No entanto, a legislação define que para imóveis com patrimônio de afetação, o prazo é de 30 dias após a liberação do Habite-se. Nos demais empreendimentos, é de 180 dias a partir do cancelamento do contrato.

Revenda e aluguel

A lei permite que o comprador desistente revenda o imóvel. Nesse caso, ele fará a concessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento e o novo comprador deverá atender às exigências da construtora, relacionadas à capacidade financeira de arcar com as parcelas restantes.

Quando o comprador já estiver de posse do imóvel ao desistir do negócio, estabelece-se o pagamento de aluguel de 0,5% do valor atualizado do contrato pelo período em que foi disponibilizada a unidade imobiliária.

Além disso, há o pagamento de impostos, taxa de condomínio e demais encargos — o que não ocorria antes da lei.

Tempo de arrependimento

O comprador tem o direito de desistir da compra do imóvel em até 7 dias depois da assinatura do contrato sem que tenha que arcar com nenhum tipo de multa.

Ou seja, ele receberá todos os valores pagos, inclusive a taxa de corretagem, se comunicar a sua desistência dentro do prazo estabelecido e desde que o contrato tenha sido feito fora da empresa (em feiras e stands, por exemplo).

Atraso na entrega

Outra mudança estabelecida pela Lei do Distrato de imóvel está relacionada ao atraso na entrega do empreendimento por parte da construtora.

A empresa terá uma tolerância de até 180 dias de atraso sem que acarrete o pagamento de qualquer penalidade. Porém, caso ultrapasse esse prazo, o comprador poderá optar entre:

cancelamento do contrato e devolução do valor total pago e multas no prazo de até 60 dias;
na hipótese de entrega do imóvel, ou seja, manutenção do contrato, a empresa deverá indenizar o comprador no valor de 1% sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, por cada mês de atraso.

Irretroatividade da nova lei

A aplicabilidade da nova lei é somente para os contratos firmados posteriormente à sua vigência. Para os casos anteriores, ainda são necessárias ações judiciais para que haja acordo entre as partes.

Não é permitido, no Brasil, que uma nova legislação incida sobre contratos firmados antes dela, sob pena de inconstitucionalidade.

Quais são as vantagens e as desvantagens dessas mudanças?

A criação de uma legislação específica para o setor trouxe a vantagem de agilizar os processos de desistência, que passam a ser automáticos e mais rápidos.

Afinal, antes da aprovação dessa lei, era necessário que os interessados buscassem na Justiça os direitos e a restituição dos valores.

Além disso, a lei trouxe mais segurança aos distratos, já que fica claro para ambas as partes os valores a serem negociados. Dessa forma, protege tanto o comprador quanto a construtora.

Por outro lado, os percentuais fixados na nova lei são mais elevados que os anteriormente praticados, o que deixa a desistência mais cara para o comprador.

Sendo assim, é fundamental avaliar corretamente as condições antes de firmar um contrato, bem como a pertinência de se fazer um distrato de contrato de imóvel, quando for o caso.

Como fazer o distrato de um imóvel?

Para finalizarmos, veja algumas dicas sobre como fazer o distrato de imóvel, caso isso se torne necessário.

Leia as cláusulas do contrato com cuidado

Como já mostramos, muitas vezes o distrato de imóvel acontece devido à falta de entendimento do contrato. Ler as cláusulas com muita atenção, ainda que isso tome bastante tempo, é o primeiro passo para evitar entrar nesse problema.

Calcule o distrato

Caso seja inevitável, o cálculo do distrato de imóvel deve ser feito com base no que a lei estipula. Ou seja, a construtora deve devolver 50% do que o comprador pagou no momento do encerramento do acordo, após deduzir impostos, taxa condominial, taxa de corretagem e taxa de ocupação.

Aguarde o prazo de devolução

A construtora terá até 180 dias a partir da data da rescisão, ou 30 dias após a revenda da unidade ou emissão do Habite-se para devolver os valores ao comprador, o que pode ocorrer antes.

Contudo, é necessário ter atenção com possíveis infrações que as construtoras podem cometer contra o comprador.

Uma das principais é o parcelamento da restituição, sendo que a jurisprudência determina que seja feita à vista. Outra questão que pode ocorrer é a retenção indevida de valores.

Como vimos, o assunto do distrato de contrato de imóvel é complexo e, mesmo com a nova lei, ainda pode haver discordâncias entre as partes.

Caso você passe por essa situação, uma das melhores alternativas, para garantir que todos os seus direitos sejam plenamente cumpridos, é contar com o apoio de um advogado especialista.

Como formalizar o distrato de contrato?

O primeiro passo é informar a incorporadora ou construtora da intenção de desfazer a compra do imóvel com base na lei do distrato. Essa questão é importante para que seja possível ao consumidor ter a proposta de distrato de contrato formalizada de maneira escrita.

Assim, você pode optar pelo envio de um e-mail diretamente à empresa, indicando as informações de maneira clara para que aquela possa identificar o seu contrato de venda do imóvel e formalizar as multas que serão aplicadas e o montante a ser restituído.

Como fazer uma carta de distrato de imóvel?

Lembre-se de que o contrato verbal não é um meio indicado para a formalização de um acordo, uma vez que pode causar insegurança jurídica, além de riscos consideráveis.

Sendo assim, há alguns fatores imprescindíveis para a formalização de um distrato de contrato via documento. Você deve mencionar:

os motivos de cancelamento do acordo previsto;
as obrigações que caberão a cada parte;
o tipo de distrato sobre o qual o documento se pautará.

Veja um exemplo a seguir, que pode ser usado tanto em carta quanto em e-mail. Lembre-se de inserir o local e data ao final.

"Eu, ________________ (nome), brasileiro, estado civil, profissão, CPF, RG, adquirente do empreendimento [nome do empreendimento], venho, perante vossa senhoria, requerer proposta de distrato referente ao compromisso de compra e venda que tem como partes [nome do compromissário comprador] e [nome da empresa que consta no contrato] tendo em conta a possibilidade do exercício do arrependimento por parte deste signatário decorrente [apresentar o motivo]."

Idealmente, esse processo deve ser feito já com o apoio de um advogado, pois ele pode indicar as melhores formas de fazer o distrato de contrato de imóvel, tendo em vista os direitos e deveres de cada parte.

Como evitar o distrato de contrato de imóvel?

Evitar o distrato imobiliário envolve um cuidadoso planejamento e consideração de vários fatores antes e durante a negociação e a compra de um imóvel. Confira algumas dicas que podem ajudar a evitar que esse processo ocorra.

Pesquise bem e faça uma escolha cuidadosa: faça uma pesquisa minuciosa do mercado imobiliário e escolha um imóvel que atenda às suas necessidades e orçamento. Avalie a localização, a qualidade da construção, a reputação do construtor ou vendedor, e considere todos os aspectos importantes antes de assinar o contrato.
Avalie as formas de pagamento: na compra de um apartamento, é comum que as pessoas optem pelo financiamento. Contudo, existem outras formas que podem ser interessantes, como o consórcio de imóveis. Vale a pena conferir o que é mais benéfico para você.
Leia e entenda o contrato: avalie atentamente o contrato de compra e venda antes de assiná-lo. Certifique-se de que todas as condições e termos estejam claros e compreensíveis. Se necessário, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para esclarecimento.
Tenha uma reserva financeira: mantenha uma reserva financeira adequada para cobrir os principais custos relacionados à compra do imóvel, incluindo pagamento de entrada, impostos, taxas, despesas de manutenção, entre outros.
Planejamento financeiro: antes de se comprometer com a compra, avalie sua situação financeira atual e futura. Certifique-se de que poderá arcar com os custos e encargos relacionados ao imóvel.
Seja transparente: mantenha uma comunicação aberta com o vendedor ou construtor. Se surgirem problemas ou preocupações, discuta-os prontamente e tente chegar a um acordo antes de considerar o distrato.
Solicite avaliação jurídica: caso sinta que há riscos significativos envolvidos na compra, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar o contrato e oferecer orientação legal.
Acompanhamento do processo: esteja envolvido ativamente no processo de compra, acompanhando prazos, entregas e pagamentos. Mantenha registros de todas as transações e comunicações. Certifique-se de que todos os acordos são feitos por escrito.
Conheça seus direitos: familiarize-se com os direitos e obrigações do comprador e do vendedor de acordo com as leis locais relacionadas a transações imobiliárias.

Embora essas dicas possam ajudar a reduzir o risco de um distrato imobiliário, é importante lembrar que imprevistos podem ocorrer.

Como você pôde conferir, o distrato de contrato de imóvel é um recurso ao qual nem a construtora nem o comprador desejam recorrer, já que as desvantagens são claras para os dois lados.

Entretanto, pode vir a ser necessário diante de alguns cenários específicos, como a falta de entendimento do contrato ou de recursos para pagar a dívida.

Este post foi útil para você? Então, aproveite para conferir nossas dicas para fazer a compra de um apartamento na planta!