Como analisar um contrato de compra e venda? GUIA PRÁTICO

Aprender como analisar um contrato de compra e venda pode ser a diferença entre realizar seu sonho e cair em um golpe que vai se transformar em pesadelo.

Afinal, o documento propicia segurança ao comprador e vendedor de que o imóvel será transferido como acordado verbalmente, o que é essencial para não ter dores de cabeça.

Geralmente, as pessoas se dedicam anos e anos para conseguir bons rendimentos e, enfim, comprar o imóvel ideal. Esse projeto, no entanto, pode ir por água abaixo se não forem observados critérios mínimos na elaboração do contrato de compra de imóvel.

Por sinal, a elaboração do documento e a análise do contrato minuciosa são momentos importantes durante toda a negociação, pois é nele que constarão:

as obrigações dos contratantes;
a descrição do imóvel;
as formas de pagamento;
demais informações relevantes.

Qualquer descuido pode ensejar sérios prejuízos financeiros para o comprador.

E, para que essa situação desagradável não ocorra com você, resolvemos elaborar um post com o passo a passo de como analisar um contrato de compra e venda.

Também apresentamos o caminho para fazer o documento, por mais que nossa sugestão seja contratar um profissional para isso.

Boa leitura!

O que é contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda de imóvel é um acordo legalmente vinculativo celebrado entre um vendedor e um comprador, no qual o vendedor concorda em transferir a propriedade de um imóvel para o comprador em troca de um determinado valor e o comprador concorda em realizar determinado pagamento.

O contrato de compra e venda estabelece os termos e as condições da transação, além de definir os direitos e as responsabilidades de ambas as partes envolvidas no processo de compra e venda do imóvel.

Para ter validade, o documento precisa ser registrado em cartório. Somente com essa etapa o acordo terá validade jurídica, evitando fraudes e golpes.

Ou seja, é o contrato de compra e venda registrado em cartório que assegura que uma propriedade passou de um proprietário para outro.

Como funciona o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda de imóvel funciona como um acordo legal entre vendedor e comprador para a transferência da propriedade do imóvel em troca do pagamento pactuado. É aconselhável buscar orientação jurídica para garantir que todos os aspectos estejam em conformidade com as leis e os regulamentos vigentes.

Em outras palavras, o contrato de compra e venda de imóvel é uma proteção legal tanto para o vendedor quanto para o comprador.

O documento, quando criado de maneira assertiva, assegura que ambas as partes entendem e concordam com os termos da transação, inclusive os valores, a forma de pagamento e outros aspectos, como os prazos de entrega das chaves, multas, reformas etc.

Nesse sentido, cada contrato terá um conteúdo próprio, que considera as características da respectiva transação.

Contudo, para ter validade, é vital que o documento seja elaborado dentro dos rigores da lei e registrado em cartório, com a assinatura do comprador, do vendedor e das testemunhas.

É altamente recomendável que esse tipo de contrato seja feito ou revisado por um advogado especializado em direito imobiliário, a fim de garantir que todos os aspectos jurídicos estejam em conformidade com as leis e os regulamentos locais.

Quanto custa um contrato de compra e venda?

O valor do registro do contrato de compra e venda custa, em média, 1% do valor venal do imóvel. Ou seja, para uma propriedade avaliada em R$ 200 mil, o custo desse registro será R$ 2 mil. Entretanto, o comprador também precisa arcar com os custos de ITBI e escritura.

Esses montantes variam conforme o estado e a cidade, logo, é preciso consultar o corretor ou advogado que está lidando com o processo para entender quais são esses custos.

Como estimativa, o ITBI, imposto municipal, custa, em média, 3% a 4% do valor venal do imóvel. Já o valor da escritura consta em tabelas específicas dos respectivos estados.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Nossa indicação para fazer um contrato de compra e venda de imóvel é que você busque um profissional da área, seja um advogado ou corretor sério e respeitado.

Entretanto, se quiser criar o próprio documento, é obrigatória a inserção de algumas informações como as que listamos abaixo.

Ao garantir que todos os dados estarão presentes no documento, você amplia a segurança que ele oferece para todos os envolvidos.

Dito isso, confira as 12 etapas de como fazer um contrato de compra e venda de imóvel!

Identificação dos vendedores e compradores
Descrição completa do imóvel
Preço e formas de pagamento
Penalidades
Dívidas
Prazo de entrega e desocupação do imóvel
Documentação
Cláusulas específicas
Condições suspensivas
Responsabilidades de taxas e custos
Rescisão do contrato
Assinaturas e testemunhas

Logo adiante, confira mais detalhes sobre cada item!

1. Identificação dos vendedores e compradores

O primeiro passo é descrever as partes no contrato corretamente. Deve-se colocar a identificação pessoal, ou seja:

o nome completo;
a nacionalidade;
o estado civil;
a profissão.

Em seguida, deve ser informado o endereço completo das partes.

Quando uma das partes for casada, tome cuidado! Dependendo do regime do casamento, será necessário ter a anuência do cônjuge também.

Além disso, nos casos de união estável, é recomendado obter a assinatura dos companheiros. Tudo isso precisa ser observado em cada caso.

Esse item, que parece de menor importância, é, na verdade, um dos mais essenciais.

É por meio da qualificação que se identificam as partes envolvidas na transação e que se garante a segurança do negócio jurídico.

2. Descrição completa do imóvel

A próxima etapa de como fazer um contrato de compra e venda de imóvel é apresentar a descrição do imóvel.

Todos os dados precisam ser detalhadamente descritos, como:

a localização;
os confrontantes;
as dimensões do bem objeto de compra;
as características relevantes do local.

Em paralelo, é importante constar o número da matrícula do imóvel, que pode ser obtido junto ao registro da cidade em que ele está localizado.

O ideal é descrevê-lo exatamente como consta na matrícula do imóvel, anexando-a ao contrato de compra e venda.

Leia a matrícula e verifique eventuais características especiais, as quais devem ser mencionadas no contrato.

3. Preço e formas de pagamento

Aqui, a atenção deve ser redobrada! Após verificar qual é o verdadeiro valor do imóvel no mercado, é preciso se ater às condições de pagamento. Preocupe-se em descrever:

o meio de pagamento;
o montante da entrada (se houver);
o saldo restante para quitação a prazo.

Também deve-se apontar se algum bem será dado em pagamento, além de:

notas promissórias;
cheques;
entre outros.

Todas as datas de vencimento e eventuais índices de reajuste devem estar bem especificados.

O local de pagamento também deverá constar, especificando se será:

depósito em conta bancária;
Pix;
pagamento no domicílio do credor ou do devedor.

Acredite ou não, todas essas informações são de grande valia para um eventual processo judicial.

Você ainda pode incluir informações sobre o financiamento, se aplicável.

4. Penalidades

Como em qualquer contrato, a documentação de compra de imóvel deve conter quais são as penalidades para quem descumprir alguma cláusula.

Em regra, essas penalidades são em forma de multas pecuniárias, como o acréscimo de 10% pelo atraso no pagamento de uma parcela.

Cabe frisar que as partes têm liberdade de estabelecer as penalidades.

Em contrapartida, existem limites legais que devem ser respeitados. Por exemplo, não é razoável que uma multa tenha o valor maior que o próprio imóvel.

Penalidades exorbitantes poderão ser reduzidas equitativamente pelo Poder Judiciário.

5. Dívidas

O contrato precisa descrever se existem débitos referentes ao imóvel e de quem será a responsabilidade pelo pagamento.

Nesse caso, o ideal é ir até os órgãos competentes (Receita Federal, Prefeitura, Companhias de Água e Energia Elétrica e afins) para solicitar as certidões negativas de débitos.

Se forem negativas, ótimo! Aproveite e anexe-as junto ao contrato para isentá-lo de cobranças futuras.

Porém, se as certidões saírem positivas, ou seja, se constarem débitos, a responsabilidade pelo pagamento deve constar expressamente no contrato.

6. Prazo de entrega e desocupação do imóvel

Outro item importante é a cláusula que dispõe sobre a entrega do imóvel e eventual desocupação.

Neste último, é importante observar se o contrato tem data para o imóvel ser desocupado e as chaves entregues para os novos donos.

É possível estabelecer um prazo a partir do recebimento do valor do pagamento integral, por exemplo.

Os prazos são importantes para assegurar que a entrega seja feita na data correta, além de ser o marco inicial para a contagem da multa pelo atraso na desocupação. É interessante fixar, em razão disso, uma multa diária para os casos de atraso.

7. Documentação de compra de imóvel

Estabeleça uma cláusula na qual o vendedor tenha a obrigação de lhe apresentar toda e qualquer documentação que se fizer necessária para comprovar a regularidade do imóvel, inclusive atestando que ele não corre o risco de ser penhorado ou partilhado.

8. Cláusulas específicas

Inclua cláusulas que abordem questões pontuais, como possíveis reparos ou melhorias no imóvel que devem ser realizadas antes da transferência.

Inclua informações sobre a condição do imóvel no momento da entrega e as obrigações de ambas as partes em relação a essas questões.

9. Condições suspensivas

Especifique quaisquer condições suspensivas que devem ser cumpridas antes da conclusão da transação, como a aprovação de financiamento ou obtenção de licenças necessárias.

10. Responsabilidades de taxas e custos

Determine quais partes serão responsáveis por pagar impostos, taxas de registro, custos notariais e quaisquer outros encargos associados à transação.

11. Rescisão do contrato

Defina as circunstâncias sob as quais o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes.

É vital incluir informações sobre as consequências financeiras ou legais associadas a essa rescisão.

12. Assinaturas e testemunhas

Inclua o espaço para as assinaturas do vendedor, do comprador e de duas testemunhas.

Aliás, as testemunhas devem ser pessoas imparciais que atestem a autenticidade das assinaturas.

Como registrar um contrato de compra e venda de imóvel?

Todos os itens que ressaltamos acima são de extrema importância e garantem o cumprimento das primeiras etapas do processo de como registrar um contrato de compra e venda de imóvel. Por isso, tenha muita atenção ao redigir as cláusulas com clareza e sem brechas para interpretações ambíguas.

E, para registrar um contrato de compra e venda de imóvel, o primeiro passo é ir até um Tabelionato de Notas — o "cartório" — para efetuar o reconhecimento das assinaturas de todos os envolvidos. Depois, basta pagar a taxa correspondente e aguardar a emissão do documento.

O cumprimento dessa etapa atesta que as assinaturas são verdadeiras, isto é, que não houve fraude na obtenção ou, até mesmo, sua falsificação.

Como analisar um contrato de compra e venda?

Para analisar um contrato de compra e venda, considere os seguintes pontos:

leia cuidadosamente as cláusulas;
confirme as informações de identificação das partes;
observe se a descrição do imóvel está precisa;
verifique o preço e os termos de pagamento;
observe os prazos para a transferência de propriedade;
analise as taxas;
entenda as condições de rescisão e consequências.

Esses são os principais cuidados que você precisa ter na análise do contrato de compra e venda.

Lembre-se que qualquer erro pode causar um grande prejuízo, independentemente se você for o vendedor ou comprador do imóvel.

O mais importante na análise de contrato, além de confirmar os dados das partes e verificar o preço e as formas de pagamento, é identificar se tudo o que foi negociado verbalmente está constando no documento.

Caso haja desacordos, aponte as questões e solicite a inclusão das informações no contrato.

Enfim, prender como analisar um contrato de compra e venda vai ajudar a evitar problemas futuros e garantir que todos os aspectos do negócio estejam devidamente documentados e protegidos.

Para fugir de problemas, indicamos que você complemente seu conhecimento sobre a análise de contratos, assistindo ao vídeo abaixo, em que compartilhamos dicas que vão trazer mais segurança para o momento da compra.

Cuidados com o contrato de compra e venda de imóvel

Apesar da criação de qualquer contrato ser algo bastante complexo, isso existe para facilitar e não para complicar sua vida.

São tantos os pontos a serem observados que a confecção do documento em si deve ser feita por um profissional especializado em transações imobiliárias.

Para saber se o referido texto está pronto ou se falta a inserção de alguma observação, basta revisá-lo, tendo em vista os fatores que mencionamos anteriormente.

Ao lado de um especialista, você pode aproveitar para esclarecer todas as dúvidas atreladas à validade das cláusulas contidas no documento.

Se preferir, faça um checklist para confirmar se todas as informações-chave constam no documento.

Todo esse cuidado é necessário pois a assinatura de contrato de imóvel representa plena concordância com todo o conjunto de elementos constituintes e inerentes ao presente acordo.

Portanto, atenha-se às regras, condições e prazos de pagamento, assim como às consequências de inadimplência.

É igualmente importante observar que, em determinadas circunstâncias, a outra pessoa disposta a negociar tem o direito de questionar uma ou mais cláusulas.

Nessas situações, convém marcar uma reunião para explicar e argumentar em defesa dos itens contestados.

Novamente, o ideal é que esse procedimento seja executado pelos devidos representantes legais.

Nada impede que, com uma boa conversa, todos cheguem a um consenso, que pode resultar em alguns ajustes pontuais.

Após ler todas essas informações, você já sabe como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel de maneira cuidadosa e profissional.

Sempre que possível, conte com os analistas adequados para auxiliá-lo a tomar os cuidados necessários na confecção do contrato de compra de imóvel.

Qual a garantia de um contrato de compra e venda?

Um contrato de compra e venda de imóvel oferece diversas garantias para ambas as partes envolvidas, o vendedor e o comprador.

Essas garantias são estabelecidas nas cláusulas do contrato e visam proteger os interesses e direitos das partes, sendo que as garantias específicas variam de acordo com as leis locais e as negociações individuais.

Já que tocamos no assunto de garantias oferecidas pelo contrato de compra e venda, vamos nos aprofundar quanto à necessidade desse tipo de documento.

Por se tratar de uma transação complexa e relacionada a um valor elevado, a compra e venda de imóveis exige o máximo cuidado de ambas as partes envolvidas.

Muitas pessoas não têm paciência para exigir a inclusão de todos os pontos pertinentes a uma negociação de tal porte. Todavia, essa é uma questão essencial, que garante segurança em todo o processo.

Contratos caracterizados pela presença de cláusulas rasas ou, pior, pela ausência de muitas delas, fragilizam a negociação. Com isso, você se torna mais vulnerável à submissão de fraudes.

Como dissemos acima e reforçamos agora, a validade jurídica só existe mediante ao lavramento de escritura de compra e venda em cartório e o posterior registro do imóvel. Só dessa forma a posse do imóvel será efetivamente reconhecida.

Compre um imóvel com a máxima segurança

Saber como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel é o primeiro passo para assegurar a concretização do negócio, sem problemas jurídicos.

Vale lembrar que, caso a contraparte da operação esteja realmente interessada em firmar um acordo legal, ela manifestará a mesma atenção quanto aos pormenores do contrato.

Logo, a existência de um documento bem preparado é uma ótima maneira de se afastar de eventuais armadilhas.

Trata-se, portanto, de um elemento crucial para evitar dores de cabeça ao comprar um imóvel.

Tenha em mente que a existência de um texto que registre e autentique o negócio em questão independe de quem estiver na posição de contraparte.

Pronto! Agora, sim, você já sabe como analisar um contrato de compra e venda e está pronto para dar esse passo.

Lembre-se, entretanto, que existem diferentes formas de comprar um imóvel e pagar por ele.

Algumas opções vão te ajudar a fugir dos juros dos financiamentos, como é o caso do consórcio.

Trata-se de uma modalidade de autofinanciamento em que você não paga juros (apenas a taxa da administradora) e é 100% parcelado.

E, se você está em busca de como analisar um contrato de compra e venda, mas ainda em fase de planejamento para essa aquisição a médio ou longo prazo, o consórcio é uma excelente alternativa, inclusive para quem deseja trocar de casa!

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