Declaração de avaliação de imóvel: descubra o que é e como é feita

Uma das etapas mais importantes no processo de comercialização de propriedades é a obtenção da declaração de avaliação de imóvel. É imprescindível que esse documento seja feito por um profissional qualificado, já que é necessário seguir regras e procedimentos estabelecidos para que seja válido.

Pareceu complicado? Fique tranquilo! Continue lendo este artigo para entender corretamente o que deve conter em um laudo de avaliação de imóvel, como fazer essa avaliação, quem pode realizá-la e como solicitá-la. Boa leitura!

O que é a declaração de avaliação de imóvel?

A declaração de avaliação de imóvel é um relatório emitido por um avaliador ou uma empresa especializada com a finalidade de estipular o valor real de determinado bem. Esse parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação, evitando divergências entre as partes e facilitando o processo.

Nas negociações de imóveis entre pessoas físicas, muitas vezes o que dita a precificação do bem é a demanda.

Quem pode fazer a avaliação de um imóvel?

Quem pode fazer a avaliação de um imóvel são apenas profissionais que possuem conhecimentos específicos e experiência no mercado imobiliário, como arquitetos e urbanistas registrados no CAU, engenheiros registrados no CREA e corretores imobiliários com formação PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica).

Isso porque deve-se seguir as regras definidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Quais são as normas brasileiras para a declaração de avaliação de imóvel?

Os critérios para elaboração do laudo de avaliação de imóvel são determinados pela ABNT e, portanto, seguem padrões e parâmetros que têm como base a NBR 14.653. Tal norma é dividida em sete partes, sendo elas:

1. procedimentos gerais;
2. imóveis urbanos;
3. imóveis rurais;
4. empreendimentos;
5. máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
6. recursos naturais e ambientais;
7. bens de patrimônio histórico e artístico.

A parte inicial trata do que é comum a todos os tipos de avaliações, seguida pelos procedimentos específicos de cada categoria de bem.

É importante ressaltar que as normas estão em constantes revisões e atualizações, logo, é preciso atentar-se à vigência do material que está sendo utilizado. Recomenda-se a aplicação dessas normas todas as vezes em que o relatório é elaborado.

Quais os métodos aplicados na avaliação de imóvel?

Os métodos de avaliação de imóveis definidos e recomendados pela ABNT são:

• método comparativo;
• método evolutivo;
• método involutivo;
• método de custo;
• método de capitalização da renda;
• critério residual;
• conjunção de métodos.

Quando a declaração de avaliação de imóvel é necessária?

O laudo de avaliação do imóvel é necessário em diversas situações em que ele pode ou deve ser utilizado para garantir a transação e o justo estabelecimento dos valores reais de um determinado patrimônio. Alguns exemplos são: ação judicial, desapropriação, gestão patrimonial e alienação fiduciária.

• Ação judicial: em situações em que é necessária a revisão de aluguel, por exemplo, ou em casos de inventários e reintegração de posse, entre outros.
• Gestão patrimonial: a fim de atender às exigências fiscais em casos de fusão, dissolução de sociedade ou liquidação de empresa, para conhecer o ativo permanente imobilizado.
• Alienação fiduciária, penhora ou garantia: como forma de garantir que o valor do imóvel corresponde ao acordo firmado.
• Desapropriações: normalmente solicitado pelo poder público para determinar o valor da base tributária.

Pode-se entender que o laudo de avaliação de imóvel é um instrumento para assegurar as mais diversas formas de negociação e garantir que nenhuma das partes seja prejudicada.

Quais contratempos podem ser evitados pelo laudo de avaliação?

Abrir mão de tal relatório pode acarretar em problemas e inconvenientes futuros. Veja cinco situações em que o parecer faz falta.

• Prejuízos financeiros: a falta de conhecimento sobre qual é o valor real do imóvel pode levar a negociações equivocadas que causam prejuízos financeiros.
• Falta de base para definir o valor do bem: a avaliação imobiliária é a forma mais segura para determinar o valor correto do imóvel e evitar o prolongamento de negociações.
• Dificuldade de crédito: a falta do laudo de avaliação pode acarretar em dificuldade em conseguir empréstimos bancários para financiamentos de imóveis.
• Aumento de carga tributária: a inexistência do valor real avaliado pode fazer com que o proprietário tenha que arcar com impostos tributários além do necessário.
• Demora em casos de inventários: em casos de herança ou partilha, se não houver um laudo de avaliação mercadológica, é possível que o processo demore mais do que o esperado.

O que deve conter em um laudo de avaliação de imóvel?

O laudo de uma avaliação imobiliária, por seguir regras e normas da ABNT, deve conter algumas informações imprescindíveis para que seja válido juridicamente. Entre elas, destacamos o objetivo da avaliação, a localização e os detalhes do imóvel, a estrutura da vizinhança e o preço de venda/compra.

• Objetivo da avaliação: aqui entra uma das finalidades da elaboração de uma declaração de avaliação imobiliária (citadas acima). O objetivo orienta quais critérios são indispensáveis na análise, organizando-os por ordem de prioridade.
• Localização do imóvel: o endereço escrito corretamente e forma minuciosa contribui para a avaliação da vizinhança, como sua estrutura e as oportunidades comerciais disponíveis.
• Estrutura da vizinhança: a partir do endereço, pode-se avaliar a estrutura ao redor do imóvel, o que pode aumentar ou reduzir seu valor de compra/venda. Nesse ponto, entram itens como: iluminação, coleta de lixo, redes asfaltadas, abastecimento de água, oferta de serviços, transporte público etc.
• Detalhes internos do imóvel: verifica a conservação da casa ou do apartamento e a qualidade dos materiais usados para definir seu valor. Melhorias realizadas e obras recentes aumentam o preço de mercado.
• Valor de aquisição: por fim, ressaltamos a necessidade de incluir o preço de aquisição no laudo, fazendo referência a toda a análise realizada anteriormente.

Além disso, essas informações ajudam a entender qual é o potencial de valorização da casa ou do apartamento no curto, médio e longo prazo.

Leia também: O que fazer para investir na valorização do imóvel?

Como solicitar a avaliação de imóvel?

Há como solicitar a avaliação de imóvel diretamente na imobiliária. Mas, antes, pesquise se a corretora escolhida possui registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e a reputação dela no mercado, assim como seu tempo de atuação, quantidade de filiais etc.

Como fazer uma avaliação de imóvel por escrito?

Para fazer uma avaliação de imóvel completa, é necessário seguir alguns passos para não se esquecer de nenhum item. Entre eles, destacamos a definição dos requisitos essenciais e acessórios, a análise da documentação e a vistoria do imóvel.

Entenda melhor como fazer uma avaliação de imóvel por escrito.

1. Defina os requisitos essenciais

Algumas informações preliminares são fundamentais para a correta elaboração do laudo. São elas:

• o objetivo da avaliação em casos de venda, locação, alienação etc;
• a descrição do imóvel;
• a verificação de medidas;
• a determinação da metodologia que será utilizada para a avaliação.

2. Faça a análise da documentação

Após o levantamento dos requisitos essenciais, é o momento de verificar os documentos relativos ao imóvel. Ou seja:

• confira toda a documentação, como a certidão de ônus reais emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis;
• verifique a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, questões jurídicas e suas circunstâncias para informar no laudo;
• consulte as especificidades nas legislações municipais, estaduais e federais, bem como os demais regulamentos aplicáveis.

3. Realize a vistoria do imóvel

O próximo passo é realizar a vistoria do imóvel. Veja quais pontos são essenciais nesse procedimento:

• tire fotografias externas e internas;
• analise a planta baixa e os croquis;
• incluia a descrição do terreno e suas benfeitorias;
• avalie os dados do terreno (localização, infraestrutura, utilização e afins);
• diagnostique os aspectos socioeconômicos e físicos e a infraestrutura urbana do entorno;
• constate a qualidade da construção, verificando seu estado de conservação, o número de cômodos ou partes, o padrão construtivo e a idade do imóvel.

Saiba mais: O passo a passo para realizar uma boa vistoria de imóvel

4. Requisitos acessórios

Além dos elementos informados, outros procedimentos podem ser úteis para realizar uma avaliação mais criteriosa. Veja abaixo:

• analise a vizinhança;
• avalie as circunstâncias atípicas;
• vistorie por amostragem;
• avalie os imóveis na região;
• faça um diagnóstico atual do mercado e suas tendências.

Vale lembrar que a declaração de avaliação de imóvel é imprescindível em várias situações, como venda, aluguel, inventários e elaboração do laudo de avaliação de imóvel. Esse documento garante que o valor real do bem está classificado corretamente, sem prejuízo para nenhuma das partes envolvidas.

Porém, para que o relatório seja criterioso e tenha validade, é necessário seguir as normas estabelecidas pela ABNT.

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