Os imóveis precisam, é claro, ser registrados. Muitas pessoas inevitavelmente se incomodam com a burocracia que envolve a compra e a venda de bens imóveis. Porém, todo o processo burocrático é necessário para garantir a segurança do negócio.

Neste post, você vai conferir as mais importantes informações sobre registro de imóvel. Veja o que é, quanto custa, como fazer registro de imóvel e outros aspectos importantes do assunto!

O que é registro de imóvel?

Para começar, vamos considerar o que é registro de imóvel. É um documento legal que identifica quem é o proprietário atual de um imóvel. Por meio dele é que se realiza a transferência de propriedade.

E como fazer registro de imóvel? Para redigir esse documento, o comprador e o vendedor devem ir até o Cartório de Registro de Imóveis.

Depois de oficializado o documento, o novo dono torna-se responsável por todos os compromissos associados ao imóvel: IPTU, condomínio e outros encargos, a não ser em situações em que fique acordado que o antigo proprietário, ou seja, o vendedor, assumirá esse compromisso.

Para que serve o registro de imóvel?

Como falamos, o registro de imóvel serve para transferir, juridicamente, a casa, o apartamento, o terreno ou qualquer outro bem imóvel de uma pessoa (o antigo proprietário) para outra (o novo proprietário).

Após registrado em nome do novo proprietário, o antigo não terá mais nenhum direito sobre ele, não poderá reclamá-lo e não será mais responsável por nenhum imposto ou taxa referente a ele.

O registro de imóvel é preciso para que o governo saiba em que situação se acham o terreno, a casa, o apartamento e outros bens imóveis. Com o registro, o nome do novo proprietário fica no histórico da matrícula do imóvel. A matrícula contém importantes informações:

• localização: rua, número, bairro, cidade, estado, país, código de endereçamento postal (CEP);
• dimensões: calculadas em metros quadrados; no caso de terrenos muito grandes, a unidade usada é o hectare;
• descrição: descrição completa do imóvel, identificando os imóveis situados perto, se existem reservas naturais, rios, estradas e assim por diante.

É na matrícula que está o histórico completo das transações, reformas e outras mudanças, envolvendo o próprio registro e a condição do imóvel perante a lei (alienação, bloqueio devido à ação na Justiça e outras situações). Todo imóvel tem um número de matrícula, sendo que toda informação nova registrada recebe o nome de “averbação”.

A matrícula corresponde ao ato de registro do Livro 2 (Registro Geral), conforme a Lei nº 6015/1973. Assim, cada imóvel que existe em determinada região, abrangida pelo Cartório de Registro de Imóveis, recebe um cadastro.

Quanto custa o registro de imóvel?

Durante a compra do imóvel, nem sempre as pessoas consideram custos além do preço do imóvel, que são os gastos referentes a impostos, escritura e registro. Por isso, vamos esclarecer, nesta parte, quanto custa registro de imóvel.

Os valores seguem uma tabela definida pela cidade ou pelo estado. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), por exemplo, tem uma alíquota que varia, geralmente, entre 2% e 4% em cima do preço do bem.

Já a taxa de registro de imóvel é calculada levando em conta o preço de avaliação da casa, do apartamento, do terreno ou de qualquer outro bem. É cobrada em faixas de preços. Na maioria das vezes, o custo dela é inferior a 1% do valor do imóvel.

Como fazer o registro de imóvel?

Depois de entender o valor do registro de imóvel, vejamos como fazer registro de imóvel. Já dissemos que é necessário comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis.

O cartório vai conferir os dados e fazer o registro de transferência da propriedade para a matrícula dela. Como cada imóvel deve recorrer a um determinado cartório, que atende à sua região, é importante saber em qual deles deverá ser feito o registro.

A transferência só se efetiva com a apresentação da escritura ou do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Na matrícula também se alude ao cartório responsável.

A matrícula é indicada por um número exclusivo de um único cartório, o qual deve aparecer em todo o histórico do imóvel, descrevendo os detalhes do lugar e os dados do dono.

Quando se faz a requisição do registro, é feita uma prenotação na matrícula do imóvel. A prenotação no registro de imóvel é uma anotação prévia feita na matrícula pelo cartório. Ela vale durante 30 dias, respeitando uma ordem cronológica.

Se o registro não for realizado nesse período, sendo devolvido para dar cumprimento a certas exigências, vai ser feito novo protocolo, reiniciando a contagem do prazo.

Vamos considerar um exemplo para entender melhor. Paulo comprou um imóvel de André. Ambos foram ao Cartório de Registro de Imóveis para o registro. Antes, é feita a prenotação, que é uma anotação na matrícula do imóvel. A partir disso, o documento fica à espera, juntamente com outros documentos, referentes a pessoas da mesma zona do cartório que também adquiriram imóveis.

No outro dia, Júlia comprou uma casa ao lado do imóvel comprado por Paulo e foi ao mesmo cartório para fazer o registro. A prenotação no registro de imóvel é que assegura que o documento de Paulo será feito primeiro (prioridade), já que ele deu entrada antes de Júlia.

Depois, é elaborado o registro efetivo. Paulo torna-se, assim, definitivamente o novo proprietário da casa que ele comprou de André.

Quais são os documentos necessários para registro de imóvel?

Vamos conferir agora quais são os documentos para registro de imóvel financiado. Conhecer qual é a documentação necessária vai facilitar todo o processo burocrático.

Documentos para imóvel financiado

Além dos documentos que vamos citar, caso o imóvel seja usado, ainda é preciso apresentar contas de água, contas de luz, contas de condomínio e outros semelhantes. Mas confira a documentação principal:

• contrato de financiamento/escritura;
• RG;
• CPF;
• certidão de casamento, se necessário;
• matrículas atualizadas;
• IPTU pago;
• certidão vintenária.

A certidão vintenária é um documento que descreve os registros referentes aos últimos 20 anos de um imóvel. Assim, toda movimentação feita nesse período fica registrada, mesmo que relacionada a um número antigo de matrícula.

Como fazer registro de imóvel online?

Confira agora como fazer registro de imóvel online. Diante da digitalização dos processos, os cartórios também aderiram às novas tendências.

Antes de fazer o registro eletrônico, consulte se existe alguma pendência ligada ao imóvel por meio da certidão de ônus reais, disponível no Cartório de Registro de Imóveis da região. Confira também se o IPTU está em dia e se não existe qualquer outro débito ligado ao bem. E não esqueça da certidão vintenária.

O Provimento nº 89/2009, que trata de registro eletrônico de imóveis, foi editado em 2020 pela CNJ (Corregedoria Nacional de Justiça). A mudança, solicitada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), trouxe mais autonomia e, consequentemente, mais eficiência no processo online de registro.

Depois de reunida a documentação necessária, é preciso acessar o SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) e selecionar a opção “Certidão” para efetivar o registro. Nesse caso, é preciso utilizar o Certificado Digital A3.

O Certificado Digital é o documento que autentica o acesso ao sistema e a assinatura do registro eletrônico de imóveis. A assinatura digital tem valor jurídico, tal como a assinatura de punho em papel.

O certificado pode ser o e-CPF (para pessoas físicas) ou o e-CNPJ (para pessoas jurídicas). Ele pode ser representado por token, computador, cartão inteligente, na nuvem.

O registro online facilita a formalização de documentos entre o cartório, a administração pública, o Poder Judiciário e o público em geral.

O que é o Registro de Imóveis do Brasil?

O Registro de Imóveis do Brasil é uma instituição que há 178 anos proporciona segurança jurídica às transações imobiliárias. O portal do RIB oferece atendimento eletrônico por meio de acesso aos diferentes cartórios do país. Basta escolher o nome do estado e o nome da cidade para pesquisar pelas unidades disponíveis. Os serviços oferecidos pelo portal são:

• certidão de matrícula do imóvel com validade jurídica;
• visualização online da matrícula do imóvel conforme ela existe no cartório;
• assinatura e digitalização de documentos com segurança para registro eletrônico;
• busca, por CPF/CNPJ, para identificar bens imóveis e outros direitos reais (pesquisa de bens);
• mapa de negócios e circunscrições;
• indicadores do mercado imobiliário (Portal Estatístico Registral);
• publicação de editais relacionados ao registro de imóveis;
• protocolo eletrônico de títulos no registro de imóveis (e-protocolo);
• protocolo eletrônico de recuperação de crédito (intimação e consolidação da propriedade).

Primeiro imóvel? Então, peça seu desconto no registro

Sempre que o comprador adquire, pela primeira vez, um imóvel usando o financiamento do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com recursos do FGTS e da Poupança, ele faz jus a um desconto de 50% na taxa de registro da escritura. Trata-se do desconto de registro de primeiro imóvel.

Se a aquisição seguir as regras do Programa Casa Verde e Amarela, o desconto pode alcançar até 90% do preço cobrado pelo cartório. Quando falamos de famílias que têm renda inferior a três salários mínimos, o contrato de financiamento é de graça, não custa nada. Esses benefícios estão registrados nas seguintes leis:

• Lei nº 11.977/2009;
• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Como consultar o processo de registro?

Vamos mostrar agora como consultar o registro de um imóvel. A forma mais simples de ter acesso à matrícula do imóvel é indo ao cartório em que foi feito o registro, aquele que pertence à mesma zona em que está localizado o imóvel.

É preciso comparecer com os documentos pessoais e a maior quantidade possível de informações sobre o imóvel, para visualizar a matrícula ou obter uma cópia. Há sites em que é possível visualizar o registro de um imóvel.

Vale a pena atualizar o registro de imóvel antigo?

O motivo principal para manter o registro de imóvel atualizado é a segurança jurídica. A atualização é um procedimento obrigatório. Não realizar a atualização pode levar a consequências indesejáveis, como ter que recorrer a ação judicial para averbar atos retroativos ou subsequentes.

A averbação é a anotação, na matrícula, de todas as mudanças na estrutura do imóvel ou relacionadas às pessoas que têm vínculo com ele. Um exemplo é o Habite-se, documento que a prefeitura emite. Outros exemplos são o pacto antenupcial, as alterações no estado civil resultantes de divórcio ou de casamento e assim por diante.

A matrícula confirma a existência, a propriedade e o histórico do imóvel. Por isso, a averbação deve se efetivar logo depois que a alteração for feita.

Caso o imóvel seja reformado muitas vezes sem que seja feita a averbação pertinente a cada mudança, se aparecer a necessidade de atualizar a matrícula por algum outro motivo, a matrícula será classificada como irregular se o imóvel apresentar características incompatíveis com a matrícula existente.

O processo de regularização vai envolver gastos com dinheiro e gastos de tempo. Isso seria evitado se as devidas averbações fossem realizadas no tempo certo. Mesmo envolvendo custos, fazer a averbação é mais vantajoso para o dono, pois ele terá direito de dispor de seu bem a qualquer momento sem ter que enfrentar grandes burocracias.

A averbação também é utilizada para notificar a respeito do cancelamento de arresto, hipoteca, empréstimo com garantia, penhora e outras ações.

Qual é a diferença entre registro e escritura?

Vale salientar a diferença entre registro e escritura. Ainda existe certa confusão a esse respeito. Então, vamos começar. A escritura é feita no Cartório de Notas. Nos negócios à vista, a escritura é requerida pelas partes envolvidas. Em financiamentos, geralmente é a instituição financeira que assume a responsabilidade de providenciar a escritura.

A escritura formaliza o negócio, recebendo de um tabelião de notas o aval para isso. O tabelião é um intermediário entre a pessoa que vende e a pessoa que compra. Ele tem autorização para atualizar a escritura.

Sem a escritura, o vendedor pode atuar de forma indevida, vendendo o mesmo imóvel para muitas pessoas, sem transferir a propriedade. Nesse caso, o proprietário antigo pode, futuramente, requerer o imóvel. Isso porque, para o registro, é necessário mostrar a escritura. Para confecção dela, é preciso apresentar:

• CPF, RG ou CNH dos envolvidos;
• comprovante de residência de compradores e de vendedores;
• caso necessário, a certidão de casamento;
• certidão negativa de débito e alienações, podendo ser requeridas outras certidões pelo Cartório de Notas;
• carnê do IPTU (imposto Predial Territorial e Urbano);
• comprovante de pagamento do ITBI.

O registro não substitui a escritura e vice-versa. Cada um tem objetivos diferentes. A escritura dá somente o direito de uso do bem, sem garantir que a pessoa tenha realmente a propriedade do imóvel, que é garantida pelo registro. Como dissemos, nas transações de compra/venda, a escritura deve ser lavrada antes do registro.

Com a escritura pronta, o comprador deve comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula. Assim, o documento vai apresentar todos os dados relativos à estrutura física do imóvel e a transferência do imóvel para o novo proprietário.

No caso de financiamento imobiliário, de consórcio ou aquisição com o uso do FGTS, a instituição financeira elabora um contrato que substitui a escritura, dispensando a assinatura no Cartório de Notas. De qualquer forma, o registro é indispensável, pois já explicamos que registro e escritura têm objetivos diferentes.

Principais diferenças entre registro e escritura

Vamos resumir as principais diferenças entre a escritura e o registro para que você entenda definitivamente a importância de cada um deles:

• o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis; a escritura é feita no Cartório de Notas;
• a escritura confere a posse e o uso do imóvel; o registro confere a propriedade;
• a escritura é feita antes do registro;
• para elaboração do registro, é necessário apresentar a escritura ou o contrato de financiamento;
• a escritura pode ser substituída pelo contrato emitido pela instituição financeira; o registro é insubstituível;
• a escritura também é chamada por algumas pessoas de “registro de compra e venda”, mas essa denominação não é muito adequada, já que pode confundir os conceitos;
• o artigo 215 do Código Civil fala da escritura pública; a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) fala do registro de imóveis;
• a escritura é um documento impresso; o registro é um documento numérico, representado em papel pela certidão de registro, também chamada de “certidão de propriedade” ou “certidão de matrícula”.

Tipos de escrituras públicas

Há diferentes tipos de escrituras públicas de compra e venda. Vamos analisá-los e ver as características principais de cada um:

Compra à vista

A escritura tem a finalidade de tornar legítimas as aquisições de bens imóveis feitas com pagamento à vista, ou seja, em uma parcela única.

Compra a prazo com alienação fiduciária

Nesse caso, o pagamento do imóvel é feito em parcelas que se estendem durante um determinado período. O bem fica em nome do proprietário vendedor até que o pagamento total seja quitado.

Os envolvidos elaboram um contrato em que os direitos de propriedade estão em nome do vendedor até que seja quitada toda a dívida. É uma compra que pode se realizar por meio de instituições bancárias.

Compra a prazo com cláusula resolutiva

A diferença entre essa forma de aquisição e a anterior é que o contrato apresenta uma cláusula que determina que as mensalidades estejam ligadas a notas promissórias.

Assim, cada parcela saldada corresponde a uma nota promissória resgatada. No final, é necessário mostrar no cartório as notas promissórias resgatadas para que seja oficializado o registro em nome do novo proprietário.

Caso todas as parcelas não sejam quitadas, o vendedor pode desmanchar a transação ou cobrar o que falta pagar. Mas se o comprador não puder pagar o débito, o melhor realmente é desfazer a compra.

Compra com cessão de direitos

O proprietário cede os direitos de propriedade sobre o imóvel antes da atualização da matrícula em seu próprio nome. É uma modalidade de escritura habitualmente usada em imóveis que se acham em processo de construção.

O que é instrumento particular?

Além da escritura e do contrato de financiamento, existe um documento chamado “instrumento particular”. Ele é um contrato elaborado por qualquer pessoa, sem que o poder público interfira, assinado pelas partes envolvidas e por, pelo menos, duas testemunhas.

Não tem o mesmo valor jurídico da escritura, mas serve para tornar viável a transação em um primeiro momento. Por isso, ele deve ser minucioso. Contudo, se o imóvel custar um valor 30 vezes acima do salário mínimo, recomenda-se o uso da escritura pública (artigo 108 do Código Civil).

E contrato de compra e venda? O que é?

Diferente do contrato emitido pelo banco, que pode substituir a escritura, o contrato de compra e venda não pode fazer isso. Na verdade, ele nem é obrigatório, mas vale a pena elaborá-lo e assiná-lo, porque ele determina a necessidade de o vendedor transferir a propriedade do imóvel para o comprador devido ao pagamento de um determinado valor.

É possível conseguir o contrato de compra e venda no cartório. Nele, estão registradas informações como prazo de pagamento, preço do imóvel, descrição das dívidas tributárias, descrição do imóvel e outras. Antes de apor sua assinatura no contrato de compra e venda, verifique:

• a exatidão dos dados pessoais e dos dados do imóvel;
• a efetivação da vistoria;
• os direitos e deveres das partes;
• os índices de correção e juros em relação a imóveis na planta, pois há ajustes no saldo devedor;
• os dados de pagamento;
• a data em que os moradores atuais vão desocupar o imóvel.

É possível comprar um imóvel penhorado?

Vale observar que, em regra, viabiliza-se o registro de compra e venda do imóvel gravado com penhora, mas é imperativo constar na escritura pública, de forma expressa, que o comprador tem conhecimento de que o ônus existe. Se a obrigação decorrente da penhora avançar, quando é dada a transferência do bem prossegue no Registro de Imóveis, o ato é bloqueado até que o instrumento judicial seja levantado.

Em contrapartida, se a pessoa adquiriu um imóvel penhorado e não tinha conhecimento do ônus, é importante que ela entre com ação na Justiça, informando que ele já foi vendido. Dessa maneira, evita-se que o imóvel seja leiloado judicialmente ou seja alvo de outras ações públicas.

Depois de ler nosso manual, você entendeu o que é registro de imóvel e muitos outros aspectos relativos ao assunto. Dessa forma, ficará mais fácil fazer negócios com mais segurança e transparência.

E como comprar uma casa ou um apartamento? Qual é a melhor opção? Apesar da popularidade do financiamento, outra solução muito conhecida e adotada é o consórcio. Além disso, o consórcio também permite construir seu imóvel. Muito bom, não é? Então, aproveite para saber mais sobre essa possibilidade!