Qual o melhor Fundo Imobiliário para se investir? GUIA completo

Quer fazer seu dinheiro render sem precisar comprar, vender ou alugar imóveis residenciais e comerciais? Então, você precisa entender qual o melhor Fundo Imobiliário para se investir e ganhar dividendos mensais como se fosse um pagamento de aluguel.

Existem vários tipos de Fundos Imobiliários (FIIs) que são indicados para pessoas que querem investir em empreendimentos dessa área, por exemplo, hospitais, galpões logísticos, shoppings centers etc.

Sendo assim, tais investidores têm a oportunidade de viver das aplicações em FIIs em vez de apostar em imóveis físicos que dão mais trabalho e preocupação. Esse tipo de negócio propicia várias vantagens obtidas por meio de aplicações baratas e simples. Por esse motivo, há um grande volume de carteiras sendo emitidas continuamente para os interessados.

Gostaria de saber quais são os principais tipos de Fundos Imobiliários e como funcionam? Acompanhe a leitura e veja os principais pontos do tema!

O que são Fundos Imobiliários?
Como funcionam os Fundos Imobiliários?
Principais tipos de Fundos Imobiliários
Quanto rendem os Fundos Imobiliários?
Onde comprar Fundos Imobiliários?
Como investir em Fundos Imobiliários?

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Os Fundos Imobiliários são um investimento considerado como um “condomínio” que reúne investidores e seu capital aplicado no mercado imobiliário. Os recursos investidos podem ser usados para adquirir ou construir imóveis, que, depois, são alugados ou arrendados. Os ganhos são divididos proporcionalmente, conforme a quantidade de cotas de cada um.

As cotas (ou frações) compõem o patrimônio do fundo e a pessoa física ou jurídica que aplica dinheiro nele, está, na verdade, comprando determinada quantidade de cotas.

Apesar de aplicar capital em um empreendimento, como prédios comerciais ou residenciais, shopping centers, galpões, centros comerciais etc., os cotistas não têm direito real e nem possuem obrigações sobre ele. Afinal, não são considerados proprietários.

Essa responsabilidade é do administrador do FII e da instituição financeira encarregada pela manutenção da carteira de investimento.

O papel do gestor é, em suma, decidir onde os recursos serão aplicados. Ou seja, escolher quais imóveis devem ser comprados e quem vai alugar o empreendimento. Todas as decisões são baseadas no objetivo e regulamento do fundo, na possibilidade de rentabilidade, na liquidez do ativo e no risco apresentado.

Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Os grupos de investidores se reúnem para criar recursos e investir nos FIIs que podem incluir participações em empreendimentos como condomínios, hotéis, centros comerciais, escritórios e outros. O lucro obtido é proveniente das vendas, dos arrendamentos ou dos aluguéis dos imóveis, dividindo de modo proporcional entre os cotistas.

Cada investidor recebe com base na quantidade de cotas adquiridas do Fundo Imobiliário que faz parte da sua carteira. As gestoras especializadas administram os valores e fazem a distribuição.

De modo geral, o investimento em Fundos Imobiliários funciona assim:

o FII tem uma gestora responsável;
é dividido em milhares ou milhões de cotas, dependendo do valor do empreendimento;
as cotas são comercializadas na Bolsa de Valores B3 para pessoas físicas e jurídicas;
o valor das cotas vendidas é usado para construir, comprar imóveis ou, ainda, aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário;
o gestor adquire imóveis com foco em tornar o retorno mais alto de acordo com os objetivos determinados no regulamento do fundo;
os investidores recebem o lucro de forma proporcional, considerando a quantidade de cotas compradas.

Para compreender ainda mais como funcionam os fundos de investimentos no mercado de imóveis, entenda alguns termos e condições.

Valor mínimo de aplicação

Não é difícil investir em FIIs: com menos de R$ 100, você consegue obter ao menos uma cota na bolsa de valores.

Uma vantagem é seu funcionamento similar ao conceito das ações fracionadas, que podem ser adquiridas em quantias pequenas.

Custos e taxas dos FIIs

Existe a incidência de algumas taxas, dependendo do fundo:

de administração;
de gestão;
de performance, que pode ser cobrada pelo fundo e é embasada no desempenho, considerando o indicador de referência. Se o valor for mais alto, o gestor ganha uma fatia do lucro;
de corretagem: cobrada pela corretora quando há compra e venda das cotas na bolsa. Nem todas exigem essa taxa.

A corretora pode ainda cobrar um valor pela custódia das cotas. Não se esqueça de verificar os custos de cada tipo de fundo para entender o que pode impactar seu lucro.

Tributação e impostos

O Imposto de Renda (IR) incide apenas sobre uma parte da rentabilidade do FII:

rendimento: distribuído periodicamente (quando há lucro) aos investidores. O cotista tem isenção de IR se tiver menos do que 10% das cotas; se o fundo tiver pelo menos 50 investidores; e se as cotas forem negociadas com exclusividade na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado;
ganho de capital: o ganho gerado pela valorização das cotas tem pagamento do IR. No momento da venda, a alíquota cobrada é de 20%.

Índice Ifix

Esse índice, criado para avaliar a performance dos FIIs, compõe cotas que são negociadas na bolsa de valores e no mercado de balcão organizado da B3.

Ele é atrelado às variações dos preços dos fundos que fazem parte do índice e à distribuição de rendimentos pelas carteiras.

A cada quatro meses, o Ifix é revisado. Para um fundo fazer parte dele, é necessário atender a alguns pré-requisitos, como ser negociado em 60% dos pregões durante o tempo de vigência das três carteiras anteriores.

Amortização

O capital investido pode ser devolvido aos cotistas em algumas situações, como:

se há venda de imóveis, sem previsão de usar o dinheiro para investir em outros empreendimentos ou ativos;
quando o fundo tem prazo de duração e, ao terminar esse período, o dinheiro é devolvido aos participantes.

Quais os principais tipos de Fundos Imobiliários?

Os tipos de Fundos Imobiliários mais comuns são: de Compra e Venda; Desenvolvimento; Recebíveis Imobiliários; Tijolo; Papel; Renda e Fundos. Eles podem ser encontrados em corretoras ou bancos de investimentos e são uma opção interessante para diversificar a carteira, com variedade de aplicações, riscos e rentabilidade.

Antes de falar quais são os principais tipos de FIIs, destacamos que eles são tidos como um investimento em renda variável. Apesar de alguns atuarem como renda fixa, eles não podem ser considerados uma aplicação mais estável e de pouco risco.

Afinal, não há como saber a performance do fundo ao longo do tempo: se o empreendimento não tiver inquilinos ou se houver atraso no pagamento do aluguel, não haverá rendimento aos investidores. Além disso, há oscilação das cotas na B3, o que afeta o retorno sobre a aplicação.

Entenda, a seguir, as características de cada um desses tipos de FIIs e veja quais são mais ou menos arriscados.

Fundos de Compra e Venda

Fundos de Compra e Venda têm um risco maior, já que envolvem várias transações. O objetivo é comprar imóveis quando os preços estão mais baixos e com sinais de valorização no futuro para depois vendê-los por valores maiores.

Para isso, é preciso conhecer o mercado, bem como os fatores que influenciam os preços — local do imóvel, riscos ambientais, arredores, desempenho da economia e afins.

Pelas oscilações, é mais indicado para perfis de investidores arrojados e dispostos a arriscar. Uma boa estratégia de diversificação é combinar a compra e venda com o aluguel.

Fundos de Desenvolvimento

Já os Fundos de Desenvolvimento são os ativos concentrados na aquisição de terrenos que servirão para construir novos empreendimentos, os quais posteriormente serão vendidos ou alugados.

Em virtude da burocracia existente na licitação das obras e das mudanças constantes nesse mercado, há vários riscos associados, mas seus rendimentos são bastante elevados.

Os gestores fazem aplicações para construir imóveis que sejam revendidos e gerem lucros. Alguns investidores consideram os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário como os mais arriscados. Contudo, eles reconhecem o enorme potencial de retorno.

Nesse contexto, são indicados para pessoas que entendam os riscos do negócio, como a liberação do Habite-se ou da licença ambiental.

Fundos de Recebíveis Imobiliários

Os Fundos de Recebíveis Imobiliários, por sua vez, são os únicos considerados como investimentos puros de renda fixa.

Isso ocorre porque quem compra os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) está comprando o direito de obter crédito para a construção ou aquisição de imóveis. É importante analisar essas oportunidades disponíveis no mercado.

Fundos de Tijolo

Fundos de Tijolo são a maioria no mercado e se tratam de investimentos feitos em unidades imobiliárias que já estão prontas. Geralmente, referem-se a imóveis comerciais, como agências de bancos, galpões industriais, centros logísticos e supermercados, entre outros empreendimentos de grande porte.

O lucro dos investidores é proveniente dos contratos de locação dos espaços.

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel são o tipo mais conservador na opinião de alguns especialistas. Com eles, o investidor aplica em ativos de renda fixa que são baseados nas dívidas do setor imobiliário, tais como as Letras Hipotecárias, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificado de Recebíveis Imobiliários.

Requer o investimento em diversos papéis de forma simultânea.

Fundos de Renda

É muito fácil compreender o funcionamento dos Fundos de Renda. Nessa modalidade, o gestor efetua a compra do imóvel e, então, faz a locação para os lojistas. Depois, pega a renda líquida mensal e divide entre os quotistas. Contudo, se o espaço ficar vago, ocorre uma interrupção no recebimento e na distribuição da renda.

Desse modo, esses fundos são semelhantes às aplicações de renda variável e seu sucesso depende do desempenho do varejo e do mercado imobiliário.

Se as vendas estão em alta e a economia vai bem, a vacância é menor. Inclusive, os contratos de locação desses espaços preveem que o preço dos aluguéis pode variar conforme o faturamento das lojas.

Os Fundos de Renda relacionados aos galpões industriais e às lajes corporativas são menos diversificados. Um prédio com escritórios de alto padrão, por exemplo, não conta com centenas de inquilinos. Para diminuir os riscos, os gestores podem adquirir mais de um empreendimento.

Fundos de Fundos

Os Fundos de Fundos, ou FoFs, são os recursos dos cotistas utilizados para fazer investimentos nas cotas de outros fundos com o objetivo de gerar diversificação para os investidores.

Essa oportunidade é relevante por oferecer acesso a opções que estão mais restritas a profissionais qualificados e com gestão profissional, por preços menores.

Quanto rende o Fundo Imobiliário?

A rentabilidade do Fundo Imobiliário depende de vários fatores, porém, geralmente, ela fica acima de investimentos atrelados à taxa do CDI e outros indicadores do mercado. Para descobrir o FII mais rentável, a dica é analisar o dividend yield, que mostra o quanto o fundo paga por cota de acordo com o valor da cotação do papel.

A distribuição do lucro segue regulamentações, como a instrução 472/2008 da CVM. Uma delas determina que os FIIs devem distribuir, pelo menos, 95% do resultado líquido acumulado em um período de, no máximo, três ou seis meses. Na prática, a maior parte distribui mensalmente os dividendos.

Ressaltamos que o retorno sobre o valor aplicado é diretamente impactado por qualquer fator que afete o imóvel, como: falta de pagamento do aluguel, poucos ou nenhum inquilino, crise econômica, inflação elevada, potencial de crescimento da região, enchentes, incêndios etc.

Onde comprar Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores B3 e podem ser adquiridos por meio da compra de cotas em corretoras de valores e bancos de investimento.

E, antes de obter uma cota para chamar de sua, o investidor deve avaliar o perfil e os objetivos financeiros para entender se o FII é a escolha certa. De todo modo, ele é ótimo para diversificar a carteira com ativos com riscos mais elevados, porém, com grandes chances de rendimentos periódicos e atrativos.

Descubra se investir em fundo imobiliário é a melhor alternativa para você!

Como investir em Fundos Imobiliários?

Para investir em FIIs é fácil: basta escolher uma corretora de valores, fazer o cadastro na plataforma, enviar o dinheiro da sua conta no banco para a conta na corretora, entrar no home broker, definir qual fundo quer investir e fazer uma ordem de compra da quantidade de cotas desejada.

Lembre-se sempre de verificar a reputação e o histórico da corretora e da gestora do fundo e as taxas cobradas. É essencial conhecer as melhores opções e evitar prejuízos por falta de conhecimento e análise das oportunidades.