Vistoria em apartamento: como funciona e qual é a importância?

A vistoria de apartamento é um passo fundamental no processo de compra. Essa negociação requer cuidado com uma série de detalhes que são de extrema importância, pois têm potencial para impactar de forma decisiva a qualidade de vida das pessoas que vão ocupar o imóvel. Além disso, o comprador precisa garantir que está fazendo um bom investimento.

Assim, o processo de vistoria precisa ser muito criterioso, realizado de maneira planejada antes do fechamento do negócio. Devido ao grau de importância da inspeção, ela deve ser executada preferencialmente com a assessoria de um profissional capacitado para dar pareceres técnicos sobre cada ponto avaliado.

Se você quer saber mais sobre esse assunto, vale a pena ler este artigo por completo. Nele, vamos explicar como funciona a vistoria e qual a importância de cada aspecto que ela inclui. Confira!

O que é uma vistoria de imóvel?

A vistoria é uma verificação das condições do imóvel antes de assinar um contrato de compra e venda. Ela tem por finalidade identificar e documentar cada detalhe, para dar garantias, a quem vai recebê-lo, sobre a situação em que ele se encontra no momento da entrega.

A ideia da vistoria é bastante simples. Da mesma forma como você verifica a data de validade de um produto no supermercado e a qualidade de uma fruta na feira, é necessário analisar o estado de conservação de um imóvel usado e as condições de habitabilidade de um imóvel novo.

Acontece que, diferentemente do supermercado ou da feira — nos quais as mercadorias não têm um valor tão significativo quanto é o de um imóvel — a vistoria em apartamento precisa ser realizada de acordo com critérios mais rigorosos.

O primeiro deles é verificar se não existem defeitos aparentes ou ocultos que possam exigir reformas ou prejudicar as condições de uso do imóvel. O segundo diz respeito às questões estruturais e, por isso, requer um bom nível de conhecimento técnico.

Por que é preciso fazer vistoria de apartamento?

É a vistoria que vai garantir que o apartamento de fato se encontra nas condições prometidas pelo vendedor e de acordo com aquilo que foi especificado em contrato. Ela serve como instrumento de defesa tanto para quem está comprando quanto para quem vende o imóvel.

Quando se constata um problema, nem sempre é possível identificar a origem dele. Às vezes, é preciso que um perito ateste, com precisão, se é algo que precede a ocupação. E nem sempre ele consegue fazer isso. O papel da vistoria é minimizar tanto quanto possível o risco de haver defeitos aparentes ou ocultos e, posteriormente, atestar quais foram as condições de entrega do imóvel.

Especialmente em um apartamento, que é uma unidade dentro de um conjunto, a estrutura individual é responsável pela estabilidade do todo. Tanto sua construção original como possíveis reformas posteriores feitas pelo dono impactam na segurança de várias pessoas. Assim, se for constatado que há falhas no imóvel, ainda durante a vistoria o vendedor deve ser informado, para que ele reconheça e repare cada uma delas antes da conclusão da negociação.

Se pudermos resumir de forma prática, eis alguns motivos para não abrir mão da vistoria. Veja abaixo!

Evitar surpresas

Uma das piores coisas que pode acontecer em um processo de compra e venda é perceber, apenas depois de fechado o negócio, que o bem adquirido não está em tão boas condições quanto você imaginava. É aquela situação que chamam, popularmente, de “comprar gato por lebre”.

Em um imóvel, essa questão é ainda mais desagradável, pois alguns defeitos passam despercebidos ao olhar desatento e podem incomodar o novo dono para sempre, já que nem todos têm solução fácil.

Às vezes, uma simples torneira que goteja, gasta água e atrapalha seu sono pode significar a necessidade de um reparo interno. Da mesma forma, uma falha milimétrica no cálculo das dimensões de uma porta faz com que ela não feche direito, arraste no piso, prejudique a segurança e cause muita dor de cabeça.

Atestar a conformidade dos materiais

Quando você compra um apartamento novo, recebe várias informações a respeito dos materiais utilizados, como revestimentos de pisos e paredes. Esses dados ficam registrados no memorial descritivo e devem ser conferidos previamente, pois podem não estar de acordo com o prometido, o que nem sempre acontece por má-fé.

Uma construtora dá conta de dezenas — às vezes, centenas — de unidades de apartamentos ao mesmo tempo e pode, por falhas na organização, trocar os insumos previsto entre elas. Na vistoria, você faz essa verificação e já solicita a devida correção.

Ajustar imediatamente possíveis irregularidades

Outro aspecto bom é que qualquer possível ajuste ou reforma acontece antes da ocupação. Assim, geralmente há profissionais disponíveis para fazer reparos sem que você tenha que esperar por isso.

Na compra de um apartamento que acabou de ser construído não haverá vizinhos para reclamar do barulho e nem necessidade de autorização dos proprietários dos apartamentos contíguos, pois eles ainda vão estar vazios. Isso evita muitos problemas, já que os transtornos de uma reforma frequentemente causam estresse entre moradores de condomínios.

E como você ainda não estará morando no apartamento, não vai abrir mão de seu conforto, pois evita a poeira, o barulho e a possibilidade de danificar seus móveis e eletrodomésticos durante os reparos.

O memorial descritivo é o mesmo que a vistoria?

Muita gente faz confusão, acreditando que o memorial descritivo atesta as reais condições do imóvel, como se fosse uma vistoria. Mas essa ideia está equivocada. Entenda mais sobre o assunto a seguir.

Memorial Descritivo

O Memorial Descritivo é um documento público que a construtora deve registrar em cartório. Neles, constam todas as especificações de um imóvel novo que precisam ser conferidas pelo comprador antes de ele formalizar o recebimento das chaves, no caso de apartamentos comprados na planta, ou de assinar o contrato de compra e venda, quando se trata de imóveis novos adquiridos prontos.

Boa parte das informações contidas em um Memorial Descritivo está relacionada a questões muito técnicas que nem sempre devem receber grande atenção na hora da vistoria, como as que dizem respeito à movimentação de terra na obra e à fundação da construção.

Contudo, aquelas que especificam as medidas do imóvel e os materiais utilizados no acabamento, entre outros detalhes que denotam as características do apartamento, precisam ser conferidas com muita atenção. Assim, o Memorial Descritivo deve funcionar como um guia que orientará a vistoria.

O imóvel precisa estar nas condições prometidas no momento da compra e também deve fazer jus ao que foi divulgado em possíveis campanhas publicitárias e materiais promocionais. Se isso não acontecer, o comprador pode (e deve) se recusar a assinar o recebimento das chaves ou o contrato de compra e venda, conforme seja o caso, até que o problema seja solucionado.

Como é feita a vistoria de um imóvel usado?

Nem sempre os imóveis usados contam com o Memorial Descritivo e, mesmo que ele exista, o documento não será de grande valor para a vistoria, pois muita coisa é modificada com o decorrer do tempo. É preciso considerar que os imóveis usados sofrem desgastes em decorrência da ocupação anterior e, eventualmente, podem ter passado por alterações realizadas pelos proprietários.

Nesse caso, a vistoria deve ser feita para avaliar o real estado de conservação e garantir a usabilidade do imóvel. Assim, é importante verificar se não há defeitos nos acabamentos e nos equipamentos do apartamento.

Se algum problema for constatado, é preciso considerar o custo do reparo e a forma como ele será inserido no acordo. Isso dá ao comprador maior poder de negociação para flexibilizar preços, pois o conserto vai gerar gastos posteriores, se ficar sob sua responsabilidade.

Sempre é possível que, na vistoria de um apartamento usado, sejam encontrados alguns problemas menores, de fácil correção, que não chegam a prejudicar o negócio — como trincos em um piso.

Por outro lado, outros danos mais graves — como infiltrações e vazamentos — precisam ser vistos com maior seriedade, inclusive sob a orientação de um profissional. Além dos custos elevados, eles também podem gerar trabalho e desgaste consideráveis até que a causa seja corretamente localizada e as soluções, definidas.

Como se preparar para uma vistoria?

Preparar uma lista de checagem de todos os itens que devem ser verificados na vistoria facilita bastante o procedimento e garante que ele seja executado de maneira adequada.

No caso dos apartamentos comprados na planta ou mesmo daqueles que são adquiridos novos, diretamente com as construtoras, existe a possibilidade de as empresas fornecerem uma checklist pronta. Se isso não acontecer, você pode preparar a sua de maneira muito simples.

Para isso, considere a forma como um apartamento normalmente é visitado. Ou seja, comece pela sala de estar, passe para os dormitórios, daí para os banheiros e em seguida para a cozinha e área de serviços. Por fim, relacione os pontos que devem ser inspecionados.

Montando o checklist

O checklist deve conter três colunas. Na primeira, com espaço maior, você vai anotar cada aspecto a ser inspecionado. A segunda deve ter espaço suficiente para inserir um pequeno sinal, atestando a informação que você captou na inspeção. Pode ser, por exemplo, um “V”, se estiver tudo em perfeita ordem, ou um “X”, se houver algum problema.

A terceira coluna também deve ter um bom espaço, adequado para que você descreva o problema encontrado.

Avaliando o imóvel

Na ordem de visitação ao apartamento, comece verificando o estado da pintura das paredes e do teto e, ainda, o piso da sala de estar. Confira o funcionamento de portas, janelas e de todas as tomadas e pontos de luz — sobre a inspeção elétrica, é importante seguir as orientações que serão passadas no próximo tópico, específico sobre o assunto.

Se houver varanda no apartamento, faça também a conferência, com atenção especial para o piso, que deve estar bem nivelado, a fim de evitar a formação de poças de água quando chover.

Em seguida, passe para os quartos. Se houver armários, observe se eles estão em perfeitas condições, avaliando se não há sinais de existência de cupins ou mofo, o que pode ocorrer em imóveis usados.

As próximas inspeções devem ser realizadas nos banheiros. Teste todas as torneiras e válvulas e observe se os ralos e o vaso sanitário dão vazão apropriada para a água. Acúmulo na pia ou descida lenta podem indicar sinais de entupimento ou falhas no sistema hidráulico.

Nesse ponto, vale ressaltar que nos apartamentos novos sempre existe a possibilidade de restos de materiais ou de embalagens de produtos utilizados na obra entupirem as tubulações, o que deve ser verificado. Observe também se não há risco de formação de poças nos pisos, o que acontece se eles não estiverem adequadamente nivelados.

Na próxima etapa, siga para a cozinha e para a área de serviço, repetindo todas as inspeções anteriores. Nesses cômodos, teste também equipamentos e as instalações de gás, observando o que será recomendado no próximo tópico.

Por fim, siga para as áreas de uso comum do edifício e verifique tudo:

• hall;
• elevadores;
• salão de festa;
• área de lazer, entre outros.

Procure por problemas potencialmente graves e que podem interferir na usabilidade das áreas pelos moradores e no valor do imóvel.

Em todas as etapas da vistoria, observe com atenção se há manchas nas paredes que deem sinais de infiltração e trincas, que podem denunciar problemas estruturais.

Verificando a parte elétrica e o gás

A inspeção das instalações elétricas e de gás de um apartamento usado é mais simples, pois na maioria das vezes o imóvel já tem equipamentos instalados que permitem que os testes sejam realizados com facilidade.

Todavia, em apartamentos novos — nos quais não há luminárias ou qualquer outra instalação — os procedimentos de verificação podem se tornar mais difíceis e até perigosos, uma vez que dependem de conhecimento técnico e implicam riscos consideráveis. Sendo assim, como existe a possibilidade de choques elétricos e é necessário fazer uso de equipamentos de segurança e de testes especiais, convém solicitar a um profissional a inspeção elétrica adequada.

O mesmo vale para o teste das instalações de gás, nos casos em que não houver fogão e aquecedores instalados. Considerando o risco de explosões e de intoxicação, é essencial que a vistoria seja feita por um profissional capacitado para a função.

É muito importante tomar todos esses cuidados em uma vistoria de apartamento. Assim, o comprador reduz a possibilidade de enfrentar dores de cabeça sérias e também evita colocar em risco sua própria segurança. Pode ser um passo burocrático e minucioso, mas é extremamente necessário para garantir um bom negócio.

E agora que você já tem todas as informações sobre a vistoria em apartamento, lei também o nosso post sobre os cuidados que você deve ter na hora de adquirir um imóvel.